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Valeur vénale d’un bien immobilier

Jan 21, 2022 | Immobilier | 0 commentaires

Plusieurs méthodes existent pour calculer la valeur financière d’un bien immobilier. Parmi celles-ci, la détermination de sa valeur vénale. C’est l’une des méthodes les plus fréquemment utilisées. Pour la pratiquer, il est primordial de pouvoir en connaître préalablement le fonctionnement.

Cet article vous situera sur la définition que renferme le concept de valeur vénale d’un bien immobilier. De plus, il donne un ensemble d’éléments à savoir pour une meilleure compréhension du sujet.

Définition de la valeur vénale d’un bien 

Il n’existe pas de définition de valeur vénale établie par la loi. En effet, aucun texte ne donne des précisions sur cette notion. Cependant, la valeur vénale est à l’origine des estimations fournies par l’administration fiscale pour déterminer la valeur des biens immobiliers en matière d’imposition, mais également pour les droits de succession notamment la donation et la transmission.

Selon la jurisprudence, la valeur vénale correspond au montant que vous pouvez attendre de la vente d’un bien sur un marché spécifique. Cette évaluation doit tenir compte bien évidemment du prix de marché du bien en question. En clair, la valeur vénale d’un bien immobilier est le montant potentiel qu’un propriétaire peut percevoir lors de sa mise en vente, à une période donnée. L’estimation de cette valeur est basée sur l’offre et la demande. Plusieurs éléments sont essentiels pour faire l’évaluation d’un bien immobilier afin d’en déterminer la valeur.

Valeur vénale d’un bien immobilier : paramètres à prendre en compte

Pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vous devez faire une estimation de prix en cohérence avec les tarifs effectifs de vente. Ce qui implique que vous devez tenir compte de critères précis en fonction de la situation dans laquelle vous souhaitez faire évaluer votre logement. 

Pour l’acquisition d’un bien immobilier notamment dans le cadre d’un investissement locatif, vous devez vous assurer que le vendeur vous propose un prix réel qui n’est pas supérieur à la valeur marchande du logement sur le marché. Pour ce faire, les éléments de base ci-dessous sont à intégrer afin de faire l’estimation de votre bien :

  • Le type de bien
  • L’emplacement du bien
  • La superficie du bien
  • Le prix du marché concernant le bien
  • L’état récent du bien ainsi que les éventuels travaux auxquels doit faire face l’acquéreur
  • Pour un appartement, les charges en cours ainsi que les prochaines charges fixées par la copropriété

Si vous êtes l’acquéreur du bien immobilier, il est conseillé de tenir compte de l’ensemble des éléments ci-dessus pour faire des propositions cohérentes de montant au vendeur.

Faire le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier

Vous ne trouverez pas de méthodes clairement définies pour évaluer un bien immobilier. Néanmoins, déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier peut se faire de plusieurs manières : la méthode par comparaison directe, l’évaluation du revenu ainsi que la méthode d’évaluation basée sur la valeur antérieure.

Comment faire estimer son bien immobilier en ligne ?

Il existe plusieurs façons d’obtenir une évaluation immobilière en ligne. La première consiste à utiliser un outil d’estimation en ligne. Une autre façon est de demander une estimation gratuite à un agent immobilier. Et enfin, vous pouvez utiliser le site d’une société immobilière pour connaître la valeur de votre propriété.

Si vous souhaitez utiliser l’outil en ligne, de nombreuses options sont disponibles. Vous pouvez les trouver en recherchant « estimation d’un bien immobilier » ou « outil en ligne d’évaluation immobilière ». Une fois que vous avez trouvé une calculatrice qui vous convient, il vous suffit d’entrer votre adresse et quelques informations de base sur votre propriété, comme le nombre de chambres et de salles de bains, la superficie en pieds carrés et l’année de construction. L’outil d’estimation en ligne générera alors une valeur estimée pour votre propriété.

Si vous préférez obtenir un devis gratuit auprès d’un agent immobilier, il existe plusieurs façons de procéder. La première consiste à contacter un agent immobilier proche de chez vous et à lui demander un devis gratuit. Vous pouvez également visiter le site internet d’une société immobilière et demander un devis gratuit à l’un de ses agents.

La comparaison directe

Cette méthode consiste à faire l’évaluation d’un bien en vous référant aux prix récemment appliqués sur le marché pour des biens qui présentent des caractéristiques semblables. Selon les différentes ventes immobilières effectuées, vous pouvez faire une estimation du prix au m2 en tenant compte de la situation géographique. Ensuite, vous devez faire une multiplication du prix estimé au m2 par la superficie totale du bien immobilier dont vous souhaitez faire l’estimation. Le résultat que vous obtenez est une estimation par comparaison de la valeur vénale du logement.

La fiabilité de l’estimation obtenue est fonction de la qualité de la comparaison. Elle est plus précise lorsque les biens pris en exemple ont les mêmes caractéristiques que le bien qui fait l’objet d’estimation.

L’évaluation du revenu futur

Pour faire une évaluation du revenu futur, il faut vous référer à l’ensemble des revenus qui découlent de la mise en location d’un bien ou de plusieurs lots que détient le propriétaire. À cela, il convient d’appliquer un taux de rendement afin de le capitaliser.

L’évaluation basée sur la valeur antérieure

C’est une méthode d’évaluation spécialement recommandée pour estimer les immeubles neufs. Elle se calcule sur la base de la valeur attribuée au bien en cas de mutation ou celle qui figure dans un acte juridique antérieur.

Qui peut effectuer l’estimation d’un bien immobilier ?

Si vous avez des connaissances dans le domaine de l’évaluation des biens immobiliers, vous avez la possibilité de vous charger vous-même de l’estimation de votre logement. Dans le cas contraire, vous pouvez toujours avoir recours à des services de structures professionnelles pour vous y aider.

Estimer soi-même la valeur d’un logement

Vous pouvez faire vous-même l’estimation d’un bien immobilier. Il est conseillé dans ce cas, de contacter les agents immobiliers issus du secteur ou de consulter des statistiques effectuées par les notaires. Cette démarche va vous permettre d’obtenir des informations sur les prix en vigueur selon l’emplacement géographique de votre bien. Vous pourrez ainsi faire une comparaison des montants avec le prix de vente du bien immobilier. Pour avoir une idée des tarifs du marché, vous pouvez consulter les annonces portant sur la vente de biens immobiliers. Privilégiez des annonces concernant des biens similaires au logement dont vous souhaitez faire l’acquisition. Ce type d’annonces est disponible auprès des structures immobilières ou sur Internet.

Il existe également un service de l’État dénommé Patrim Usagers qui est disponible pour les particuliers. Vous pouvez y accéder en passant par le site Internet des impôts. À défaut de vous fournir de façon précise une estimation de la valeur de votre bien immobilier, vous pourrez avoir des coûts de vente des biens comparables à celui que vous souhaitez acheter.

Solliciter un professionnel

Au cas où vous ne pouvez pas faire l’estimation de votre logement vous-mêmes, vous pouvez solliciter une structure professionnelle. Il peut s’agir notamment d’un cabinet de notaires ou d’expertise immobilière qui sera chargé de faire les démarches à votre place. Des experts s’occuperont de faire une étude des caractéristiques du bien immobilier et du marché pour en tirer la valeur marchande du logement. À l’issue de cette étude, vous allez recevoir de la part du cabinet, une attestation de la valeur vénale du logement. La procédure de demande d’une attestation de valeur vénale auprès d’une structure professionnelle est payante. Les coûts des prestations diffèrent selon les professionnels.

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