Patrimoine immobilier : Toutes les informations

Construire un patrimoine immobilier est un moyen sûr et presque certain dont vous pouvez vous servir pour vous mettre à l’abri financièrement et protéger ainsi votre famille. Dans ce guide nous vous donnerons tout ce dont vous avez besoin de savoir afin de vous lancer dans cette aventure immobilière.

Définition du patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens immobiliers que possède un individu. Il correspond à ce que l’on pourrait qualifier d’actifs non financiers. En règle générale, constituer un patrimoine immobilier commence par l’acquisition d’une résidence principale puis progressivement par une acquisition de résidences locatives et/ou de résidences secondaires.

Tous les types de biens immobiliers n’entrent pas en ligne de compte pour la constitution d’un patrimoine immobilier. Peuvent entrer dans la constitution d’un patrimoine immobilier les biens suivants :

• Les forêts, les champs, les plantations,
• Terrains,
• Appartements en copropriété,
• Constructions.

Quel type de patrimoine immobilier choisir ?

Il est judicieux de choisir avec attention le bien immobilier que vous souhaitez intégrer à votre patrimoine immobilier. Vous pouvez par exemple considérer la qualité de la construction, la demande locative ou les perspectives de demande dans le secteur où se trouve le bien.

Le choix du patrimoine immobilier se fera ainsi selon le profil de l’individu ainsi que de ses besoins.
Plusieurs possibilités se présentent donc pour tirer profit du patrimoine immobilier :

• L’immobilier d’habitation qui est relatif à l’achat de la résidence principale et/ou de la résidence secondaire,
• L’immobilier de rapport qui concerne les investissements locatifs vous permettra de recueillir des loyers provenant de la location du bien immobilier. Cette option vous apportera des revenus supplémentaires qui serviront au besoin au remboursement de votre emprunt financier.
• L’immobilier commercial touche particulièrement à l’immobilier professionnel (locaux d’activité, commerces, bureaux). Dans ce cas de figure, les investisseurs en immobilier doivent acquérir des actions dans les sociétés foncières cotées.
• Les terrains nus (à bâtir) sont à mettre en avant par les investisseurs immobiliers en vue de faire construire :
  • Une résidence principale ou secondaire. Elle ne sera pas dans ce cas d’espèce sujette à la TVA immobilière mais aux droits d’enregistrement d’un taux d’environ 5,09%. L’habitation ne devrait pas être mise en location en étant meublée.
  • Des immeubles d’habitation ou à but professionnel. Ce type de construction est pour la plupart du temps soumis à la TVA immobilière.
• Les plantations agricoles, les champs et les forêts peuvent représenter un excellent bien immobilier qui peut vous faire gagner gros quand l’un de ces biens fait partie de votre patrimoine immobilier.

Gérer son patrimoine immobilier grâce à une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est un contrat de société par le moyen duquel un groupe de personnes, généralement des associés, mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de les gérer. Ces associés partagent les bénéfices résultant de ces biens immobiliers ainsi que des pertes susceptibles de faire surface. Le partage des bénéfices se fait de manière proportionnelle aux droits des associés dans la SCI.

La SCI est représentée et gérée au quotidien par un associé désigné par les statuts de la société ou à la suite du vote du collège des associés. Ce dernier est généralement connu sous le nom de gérant de la SCI. Ses pouvoirs ainsi que leurs limites sont définis par les textes régissant le fonctionnement de la société. Il est important de souligner que les statuts de la SCI prévoient que les actes relevant de l’achat ou de la vente d’un immeuble sont conditionnés par un accord préalable entre les associés.
Dans le cadre des prises des décisions collectives en assemblée générale, les associés bénéficient chacun d’un droit de vote dont les conditions sont définies par les statuts de la SCI.

Avant de vous constituer une SCI, il est important que vous ayez connaissance des avantages et des inconvénients que celle-ci pourrait présenter.

Les avantages

• Eviter les risques d’indivision
  Pour rappel, l’indivision est une situation juridique au cours de laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une masse de biens sans que leurs parts respectives ne soient divisées.
  En effet, dans une situation où l’indivisaire souhaite sortir de l’indivision, cela contraint en effet l’ensemble des copropriétaires du bien immobilier à procéder à sa vente. Pour faire face à cette situation, le gérant de la SCI prend en charge tout ce qui concerne la gestion quotidienne des biens immobiliers afin de réduire l’ingérence des associés ainsi que les risques d’obstacles que ceux-ci pourraient constituer.
  Pour l’associé qui voudrait se retirer de la SCI il lui suffira de vendre ses parts sociales.
• Tirer profit d’avantages fiscaux
  La SCI présente des facilités fiscales très avantageuses.
  • Réduction des impôts des associés à titre personnel
    Si la SCI réalise des pertes, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Ce déficit foncier permet de réduire les revenus indiqués sur la déclaration par conséquent des impôts dus.
  • Mise en application du régime des plus-values des particuliers : Si la SCI vend l’un des immeubles qu’elle détient, elle bénéficie dans ce cas d’une exonération d’impôt sur la plus-value similaire à celle qui est accordée aux particuliers.
• Organisation libre de la gestion de la société
  Malgré le fait que le code civil réglemente le fonctionnement de la SCI, les associés ont la possibilité de rédiger les statuts de la société selon leurs préférences. Ils peuvent :
  • Accorder la gérance de la société à un ou plusieurs associés : S’ils le jugent nécessaire, les associés ont la latitude de désigner plusieurs gérants et répartir les pouvoirs parmi ceux-ci.
  • Prévoir les conditions de vote des décisions : Dans les statuts de la SCI, le nombre de voix nécessaires et la majorité requise pour valider les décisions.

Les inconvénients

• Le coût de la création
  Constituer une SCI engendre des coûts très importants :
  • Rédaction des statuts : solliciter les services d’un avocat ou d’un notaire peut souvent atteindre plusieurs milliers d’euros.
  • Réalisation d’apports : malgré le fait que les associés ont la possibilité de créer la SCI avec seulement un capital d’1 euro, il faut néanmoins rassurer les investisseurs, les établissements de crédits ou banques en apportant un montant assez suffisant.
  • Enregistrement des statuts : Lors de la rédaction des statuts par un notaire, il faut que vous fassiez parvenir votre document au Service des Impôts et des Entreprises (SIE). Le service vous facture l’enregistrement à un taux de 5% du capital.
  • Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL) : cela vous reviendra à environ 5,5 euros hors taxe par ligne de 20 caractères. Ce qui équivaut à une fourchette de 200 à 250€ par publication en fonction du JAL ainsi que du département d’immatriculation.
  • Immatriculation de la Société auprès du registre du commerce des sociétés(RCS) : vous devez effectuer un paiement d’environ 80€ au greffe lors de l’envoi de la demande d’immatriculation.
• Responsabilité illimitée des associés
  Considérant que les associés sont responsables de manière indéfinie du passif social, il existe une possibilité que certains parmi eux soient méfiants en cas de défaut de paiement.
• La lourdeur administrative
  Toute modification dans les statuts de la société tels qu’ils ont été rédigés lors de la création suit une procédure très stricte. La décision de modification doit être validée par le collège des associés au cours d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Elle doit faire ensuite, l’objet d’une déclaration auprès du greffe du Tribunal de commerce afin que celui-ci fasse la modification auprès du RCS.

Le viager : Un moyen de gestion de patrimoine immobilier

Le viager représente un contrat immobilier dans lequel le vendeur (crédirentier) cède la propriété de son logement à un investisseur (acquéreur ou débirentier) en contrepartie d’une somme d’argent appelée « le bouquet » et d’une rente mensuelle à vie.

Vous pouvez rencontrer généralement deux types de viagers :

• Viager occupé
  Dans ce type de de contrat le vendeur continue à vivre dans son logement tout en gardant ses habitudes jusqu’au jour de son départ de la maison ou de son décès. Dans ce cas, pour l’investisseur, ce contrat consiste à acquérir un investissement locatif de manière sécurisée.
• Viager libre
  Le bien immobilier est vendu à l’acquéreur, libre de toute occupation. Il a ainsi la possibilité de l’habiter, de le mettre en location ou d’y loger ses proches. L’acquéreur bénéficie également d’un crédit immobilier sans intérêts bancaires de la part du vendeur.

Avantages du viager pour l’acquéreur (investisseur/ débirentier)

• Cadre fiscal très souple : pas de fiscalisation des loyers théoriques encaissés lors de l’acquisition sous forme de réduction de prix et de frais notariés,
• Acheter un bien selon son rythme et sans passer par un crédit bancaire,
• Rentabilité allant de 6 à 8% par an en moyenne,
• Garantie que le bien immobilier sera bien entretenu par l’occupant
• Garantie qu’il paiera le bien à un juste prix au regard de l’existence du référentiel de prix sur le marché de l’immobilier ancien.

Avantages du viager pour le vendeur(le crédirentier)

• Le vendeur gagne un capital ainsi que des revenus complémentaires garantis à vie
  Au cours de la vente, le débirentier reverse un capital au vendeur calculé selon la valeur du bien. Il reverse en plus de cela chaque mois une somme mensuelle.
• Pour un contrat de type viager occupé, le crédirentier dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) personnel tout le reste de sa vie. Dans ce cas de figure, le vendeur continue de vivre dans le bien immobilier sans changer ses habitudes. Si celui-ci, de par sa volonté décide de libérer la résidence alors la rente est revalorisée au regard des termes du contrat de vente.
• Le crédirentier fait d’énormes économies
  Avec le viager, le vendeur ne paie plus de taxe foncière, ne prend pas tout seul les gros travaux (la cage d’escalier, la réfection de la toiture,…) ainsi que les honoraires du syndic. Cependant, les dépenses liées à la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges locatives sont de son ressort.
• Le vendeur profite d’un environnement fiscal très souple
  Le capital reversé par l’acquéreur au vendeur est exonéré d’impôts au cas où il s’agit d’une résidence principale.
  Quant à la rente elle subit des remises sur les déclarations d’impôt :
  • Moins de 49 ans : 30% de remise avec seulement un taux de 70% de la rente annuelle à déclarer,
  • Pour la tranche d’âge comprise entre 50 et 59 ans y compris, une remise de 50% ainsi qu’un taux de 50% à déclarer,
  • De 60 ans à 69 ans c’est une remise de 60% avec un taux de 40% à déclarer
  • 70 ans et plus : 70 % de remise avec un taux de 30% à déclarer.

Patrimoine immobilier : gestion locative

La gestion locative consiste à gérer de manière quotidienne toutes les démarches nécessaires au bon déroulement de la location du bien immobilier.

On rencontre généralement deux types de gestion locative : la gestion locative propre et la gestion locative déléguée.

La gestion locative propre

Dans ce cas de figure toutes les tâches relatives à la bonne gestion de la location sont assurées par le propriétaire. Il peut recourir s’il le souhaite à un logiciel de gestion immobilière. En plus de cela, une bonne connaissance des lois en vigueur s’impose.

La loi Alur est l’une des lois immobilières qui est le plus utilisée dans le domaine de la gestion locative. Cette loi réglemente les décisions des acteurs immobiliers :

• Les bailleurs doivent respecter certaines limites dans l’élaboration des loyers,
• Le contrat de location et les documents correspondants à remettre au locataire doivent être conformes,
• Les frais d’inspection et les honoraires de location ne doivent pas dépasser un certain seuil,
• La révision du loyer au cours de l’année en l’absence de rétroactivité
• Au cas où l’état des lieux de sortie correspond l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être remis au locataire dans un délai d’un mois.

Avec la gestion locative propre vous aurez une maitrise presque parfaite de votre patrimoine immobilier mais vous risquez d’être submergé si vous avez en plus de cela une autre activité, et cela vous demande d’être extrêmement pluridisciplinaire (connaissances en comptabilité, dans le domaine juridique, etc).

La gestion locative déléguée

Avec la gestion locative déléguée, le propriétaire d’un patrimoine immobilier confie son entière gestion à une agence immobilière. L’agence a à sa charge l’ensemble des tâches nécessaires à la bonne gestion de la location : recherche de locataires, gestion des problèmes techniques.
L’agence remet au propriétaire un compte rendu de sa gestion et propose des solutions face aux problèmes rencontrés sur le terrain.

Ce mode de gestion présente des avantages tels qu’un gain de temps, la tranquillité, et des inconvénients à savoir la perte de la maitrise de son patrimoine immobilier, un coût des services généralement élevé.