Loi Pinel : Dossier complet

Vous souhaitez vous initier aux investissements immobiliers ? Vous avez fait des recherches sur les différentes possibilités qui vous sont offertes et vous avez découvert la loi Pinel. Vous souhaitez donc en savoir davantage ? Nous vous donnons dans la suite de cet article toutes les informations dont vous avez besoin afin de profiter des avantages de la loi Pinel.

Présentation Loi Pinel

La loi Pinel, initiée par l’ancienne ministre du logement, Sylvia Pinel, est une mesure prise par le gouvernement français afin d’encourager les investissements dans l’immobilier, plus précisément dans l’immobilier locatif. En effet, pour des investissements locatifs tels que la construction ou la réhabilitation de biens immobiliers, la loi Pinel accorde une possibilité de remise sur les impôts. Et, cette réduction n’est valable que si le propriétaire du bien locatif atteste qu’il mettra son bien en location pour une période d’au moins 6 ans et de 12 ans au plus.
En règle générale, le taux de réduction d’impôt autorisé par la loi Pinel est fonction de la période de mise en location du logement acquis. Par exemple, pour une durée de 6 ans, vous bénéficiez d’une remise de 12%; pour une période de 9 ans vous avez droit à une réduction de 18% et pour un engagement locatif de 12 ans vous profitez d’une réduction de 21%.

Conditions d’application Loi Pinel

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel, il est important de remplir plusieurs conditions. S’il apparait que l’une d’entre elles ne soit pas respectée, cela pourrait réduire ou même annuler les chances de profiter de la réduction.
Les conditions d’application concernent le bien immobilier en lui-même et aussi sa mise en location.

Conditions d’application de la Loi Pinel relatives au bien immobilier

Il convient de souligner que, pour pouvoir être pris en compte par la loi Pinel, le bien immobilier doit faire l’objet d’une acquisition partant du 1^er septembre 2014 au 31 décembre 2021.
Ces conditions couvrent la nature du bien immobilier, son emplacement et son coût.

On peut relever 2 types d’acquisitions :

• L’acquisition de nouveaux biens immobiliers ou en cours d’achèvement.
  Il faut s’assurer que ceux-ci soient conformes aux normes énergétiques en vigueur : label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou à la réglementation thermique RT 2012.
• L’acquisition d’anciens biens immobiliers.
  Dans ce cas de figure, la loi Pinel prend en compte :
  • les anciennes résidences qui subissent des transformations en vue de devenir de nouveaux logements ;
  • les locaux qui, autrefois n’étaient pas destinés à l’habitation et qui font à présent l’objet de modification pour devenir un logement.

Aussi, les logements qualifiés d’anciens, pour être éligibles à la loi Pinel, doivent remplir des conditions supplémentaires, en plus de celles qui concernent les logements neufs. Ces conditions concernent l’état du logement précédant et succédant à la réalisation des travaux.

• Vous devez vous assurer qu’avant l’exécution des travaux, le logement en question ne présente pas les propriétés de décence détaillées dans le contenu de l’article sixième de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans le même ordre d’idées, ce logement ne doit également pas remplir les exigences techniques énoncées par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
• Aussi, à la suite des travaux, vous devez vérifier que le logement remplit les conditions pour bénéficier de la certification HPE (Haute Performance Energétique) et/ou de la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC).

A côté des différents types d’acquisition de logement pris en compte par la loi Pinel, il faut aussi souligner que la situation géographique du bien immobilier rentre également en ligne de compte dans la réduction d’impôts proposée par la loi Pinel.

• La situation géographique du bien immobilier
  Le bien immobilier, peu importe son état (neuf ou ancien), doit être localisé dans une zone bien précise. Cette zone est considérée comme une zone où il y a une forte demande de location de logements. Depuis le 1^er octobre 2014, un découpage a été mis sur pied et amendé par la loi de finances en 2018 :
  • zone A : Métropole parisienne, Côte d’Azur, partie française de Genève et les communes où il est reconnu que les loyers ainsi que les coûts des logements sont exorbitants (Marseille, Lyon, Lille,…) ;
  • zone A bis : Paris et la petite couronne (communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne);
  • zone B1 : les départements d’Outre-mer et les autres localités (Nantes, Clermont-Ferrand, Bordeaux,…) où les loyers sont élevés ;
  • zone B2 et C : les autres communes du territoire qui ne sont pas situées en zones A, A bis, B1. Les biens immobiliers localisés dans ces communes ne bénéficient pas des avantages de la loi Pinel. Ils n’ont pas droit au dispositif Pinel.
• Le prix d’acquisition du bien immobilier
  Pour être éligible à la loi Pinel, le coût total des investissements ne devrait pas dépasser 300 000 €/an comprenant un maximum de 2 investissements au cours d’une année.
  Aussi, le coût d’achat au m² du bien immobilier ne doit pas aller au-delà de 5 500 €. Par ailleurs, en ce qui concerne les logements anciens à rénover, le seuil des 300 000 € annuels contient le coût d’achat du logement majoré des frais liés aux travaux réalisés.

Conditions d’application de la loi Pinel relatives à la mise en location du bien immobilier

Les conditions de mise en application de la loi Pinel en rapport avec la location du bien concernent la période de location, la limitation des loyers ainsi que des revenus des locataires.

• Période de mise en location
  Le promoteur devrait confirmer qu’il mettra son bien en location. Il a la possibilité de choisir une durée de 6 ou de 9 ans. De cette durée dépend le taux de réduction des impôts accordée par la loi Pinel. Aussi, il lui est possible d’allonger la durée des investissements selon le schéma ci-après :
  • Pour une période de location initialement fixée à 6 ans, il peut opter pour une autre période de 6 ans découpée en 2 séries de 3 ans ;
  • Et si son engagement initial était fixé à 9 ans, il peut alors ajouter 3 années de plus.

• Limitation des loyers
  Au cours de la durée de la location, il convient que les loyers ne dépassent pas certains seuils. Cette limite est généralement fonction de la situation géographique du logement.
  Ci-après un aperçu des limites de loyers en euros/m² :
  • Zone A : 17.43 ;
  • Zone A bis : 12.95 ;
  • Zone B1 : 10.44 ;

• Limitation des ressources des locataires
  La loi Pinel exige que les logements qui bénéficieront des allègements fiscaux doivent être loués en tant que résidence principale. Aussi, les moyens financiers des hôtes ne devraient pas excéder certaines limites. La détermination des limites est fonction de la zone géographique du logement et de la constitution du foyer fiscal.

Comment bénéficier de la loi Pinel

L’investisseur qui remplit les conditions précisées dans la section précédente, peut alors bénéficier des avantages proposés par la loi Pinel. L’investisseur doit alors signifier la location de son bien immobilier à l’administration fiscale quand il fera sa déclaration de revenus. Le promoteur devra renseigner le formulaire de déclaration 2044, qui lui permet en effet de déclarer ses revenus fonciers. Il devra ensuite ajouter à cela, le formulaire 2042-C qui lui donne la possibilité de déclarer son investissement relatif à la loi Pinel. Il devra aussi présenter le formulaire 2044-EB afin de signifier à l’administration fiscale que l’accord initial de location couvre une période de 6 ou de 9 ans. Il convient de souligner que le dernier imprimé ne doit être renseigné que pour la première année de déclaration.
Vous pouvez facilement retrouver les formulaires mentionnés ci-dessus sur : www.impots.gouv.fr.

Avantages et Inconvénients Loi Pinel

La loi Pinel présente des avantages aussi bien que des inconvénients qu’il est important de connaitre avant de s’engager.

Les avantages de la loi Pinel

• Le premier avantage et non des moindres est la réduction d’impôts qui s’étend entre 6 (12% de réduction) et 9 ans (18% de remise), avec possibilité de proroger jusqu’à 12 ans (21% de réduction).
• La fourchette de réduction correspond au prix de revient du bien immobilier et ce, dans la limite de 300 000€ par an ;
• Vous bénéficiez de revenus locatifs de façon régulière ;
• Vous pouvez effectuer l’investissement par le biais d’une Société immobilière (Société Civile Immobilière) ;
• Vous avez la possibilité de détenir des parts de Société Civile de Placement Immobilier en adaptant le montant de l’investissement ;
• Il vous est possible de bénéficier du résultat du levier de crédit.

Les inconvénients de la loi Pinel

• Le bénéfice fiscal est compté dans le mécanisme des niches fiscales ;
• Le montant de la part de réduction non prise en compte n’est pas reportable ;
• La réduction d’impôt ne concerne que 2 logements par foyer fiscal et par année ;
• On peut noter des situations de vacance ou d’impayés locatifs ;
• Il n’existe pas de possibilité de procéder à un démembrement de propriété, mais cela est possible en cas de décès et sous réserve de certaines conditions.
• Obligation de se conformer aux différents plafonds de loyer et de revenus des locataires.