Location meublée : guide complet

Vous avez entendu parler de la location meublée mais vous ne savez pas réellement de quoi il s’agit ? Vous êtes déjà un spécialiste du domaine mais vous avez pour habitude de faire de la location vide ? Vous désirez donc avoir plus de précisions sur la location meublée ?
Nous vous fournissons des pistes de réponses à ces différentes questions dans les lignes ci-après.

Présentation Location meublée

Le terme de location meublée correspond à un concept selon lequel les propriétaires de biens immobiliers proposent aux locataires des logements dotés de meubles. Ces meubles sont en général ceux dont les locataires se servent au quotidien, notamment le lit, les mobiliers de rangement par exemple. D’autres critères entrent en ligne de compte et ils sont définis par la législation. Ce sont en l’occurrence la période et la nature du louage, les conditions à remplir avant de résilier le contrat, etc.
Nous vous donnons plus de précisions dans la suite de cet article.

Conditions de mise en place de locations meublées

Les propriétaires de biens immobiliers doivent savoir qu’ils doivent respecter plusieurs conditions avant de mettre leur logement meublé en location. Ci-dessous, figurent quelques-unes de ces conditions.

Conditions juridiques

La location d’une habitation en guise de logement principal respecte un cadre juridique bien précis notamment la loi qui date du 6 Juillet 1989. Cette loi a fait l’objet d’amendements relatifs aux locations meublées avec la loi du 24/3/2014 traitant de l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Et en novembre 2018, la loi Elan a fait intervenir le bail de mobilité.
Au regard de cette loi et de ses différents amendements, vous devez essentiellement considérer les points suivants :

• Le modèle de contrat d’un logement meublé
  Dans le cas de la mise en location d’une maison meublée, il faudrait rédiger un contrat particulier. Ce contrat doit en effet contenir les informations nécessaires telles que les identités des signataires, les particularités du logement et/ou le montant du loyer.
  Vous serez amené dans la plupart des cas à proposer des contrats d’une durée d’un an.
• Les meubles à mettre à la disposition des locataires
  Il convient de rappeler que le logement meublé est un logement dans lequel le locataire n’a pas besoin de s’installer en y apportant des meubles. Ainsi, le locataire ne doit apporter que ses affaires personnelles notamment les draps, les serviettes et torchons afin d’y vivre. Cette liste de mobilier que l’on doit absolument retrouver dans le logement est définie par décret. Dans le cas où le logement contient plusieurs pièces, celles-ci doivent être toutes équipées des mobiliers requis.
  Au regard de la liste, le logement doit être au moins équipé de :
  • Mobilier pour coucher : un lit et les accessoires (couverture, drap, matelas,…),
  • Mobilier pour faire la cuisine et se nourrir : un four, un équipement pour conserver les aliments (réfrigérateur ou congélateur), table à manger, des chaises, des accessoires pour cuisiner tels que des ustensiles de cuisine,…
  • Etagères pour faciliter le rangement,
  • Matériel d’éclairage,
  • Matériel pour faire le ménage.

En ce qui concerne ce point, il convient de noter que lors de la signature du contrat de location, une évaluation de l’existant doit être établie avec mention de l’état du mobilier en question. Le même exercice sera répété au départ du locataire. C’est en effet une précaution qui permettra de faire une comparaison entre l’état initial et final du logement et également de situer les responsabilités des parties signataires en cas de dommages du mobilier mis à disposition.

• L’étendue du logement meublé
  Selon la réglementation, le logement doit avoir une surface d’au moins 9 m² et le plafond doit être à une distance minimale de 2,2m. Pour le volume du logement il doit valoir au moins 20 m³. Au cas où le logement en question n’est pas conforme à l’une de ces conditions, il ne peut faire l’objet d’une location meublée.
• Déterminer le montant du loyer
  Dans le cas où le logement se trouve dans l’une des 28 communes appartenant à la zone tendue (groupe de communes payant une certaine taxe annuelle sur les logements inoccupés), le loyer ne peut pas être déterminé sans restriction. Le loyer ne pourrait dépasser le dernier loyer appliqué au dernier locataire. Cependant, si ce locataire a libéré le logement depuis plus de 18 mois le propriétaire peut outrepasser cette règle, c’est-dire fixer le montant du loyer au-delà du dernier loyer. Aussi, si le propriétaire a engagé d’énormes dépenses afin de couvrir des travaux dans le logement après le départ du dernier locataire, il peut alors fixer un loyer supérieur au dernier loyer.
  Avec la loi Elan, les agglomérations appartenant à la zone tendue ont la possibilité de délimiter les loyers. En effet, les propriétaires de biens immobiliers dans cette zone ne doivent pas aller au-delà d’un seuil de loyer de référence. Ce loyer de référence est généralement déterminé par la nature du bien immobilier, de sa situation géographique et de l’année de construction.
• Le montant du dépôt de garantie
  La loi autorise le propriétaire à réclamer le versement d’une garantie. En effet, ce montant est destiné à faire face à certains cas de manquements tels que des loyers non payés, réparations locatives non effectuées,…Selon la loi, cette garantie est fixée à deux mois de loyers. Pour des cas de baux de mobilité, aucun dépôt de garantie n’est exigé.
• La durée du bail
  Le logement meublé est loué pour une période obligatoire d’une année. Et dans ce cas, le bail est renouvelé de manière implicite chaque année. Cependant dans le cas où la personne qui loue est un étudiant, le propriétaire est autorisé à lui accorder un bail d’une durée de 9 mois sans possibilité de renouvellement.
  Pour des personnes en déplacement par exemple le temps d’une séance de formation ou d’exécution d’une mission, ayant besoin de se loger de façon temporaire, vous devez leur proposer un bail de mobilité qui dure entre 1 et 10 mois, également non renouvelable.
• Procédure de rupture du bail
  Peu importe la durée du bail (1 à 10 ans, 1 à 9 mois), le locataire a la possibilité de libérer le logement d’un moment à l’autre sans attendre la fin du bail. Seulement dans ce cas il doit prévenir le propriétaire au moins un mois avant.
  Le propriétaire quant à lui, pour mettre fin au contrat doit tenir informé le locataire au moins 3 mois avant et en signifiant les raisons de cette rupture : revendre le bien immobilier, en faire sa propre résidence principale,…).

Conditions fiscales

Les logements meublés sont sujets à une fiscalité spéciale. Puisque le bailleur est considéré comme propriétaire d’une entreprise, les recettes qui découlent de ces logements meublés sont incluses dans la section des Bénéfices industriels commerciaux.
Aussi, vis-à-vis des coûts des loyers pratiqués et en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), le propriétaire dispose de quelques facilités mais également de certaines obligations fiscales. Mais dans certains cas le propriétaire peut être amené à appliquer le régime réel.

• Le régime réel
  Lorsque les revenus provenant du logement meublé sont estimés à plus de 70.000 € annuellement, le propriétaire est soumis à un régime réel. En d’autres mots, celui-ci devra communiquer le montant du loyer et retrancher le montant réel des charges. Il a également d’utiliser une politique d’amortissement qui consiste à un certain coût du bien immobilier des bénéfices. Parmi les frais déductible, on peut citer :
  • Les charges liées à l’installation, comme les honoraires des notaires ;
  • Les coûts des travaux de réparation et/ou d’entretien ;
  • Le remboursement du mobilier et des arrangements : il est effectué sur une période de 5 à 10 ans avec un taux de 10 à 20% par an.
  • Le remboursement du logement : le coût du logement ne peut pas être considéré comme une charge déductible, cependant il peut être amorti selon sa durée de vie. Par exemple pour une durée de vie fixée à 50 ans, un taux de 2% du bien est déduit chaque année.

Ce régime peut s’avérer délicat en ce sens que le propriétaire doit absolument inclure une comptabilité dans la gestion de ses biens immobiliers et aussi pouvoir réaliser un plan d’amortissement.

• Le régime BIC
  Pour des loyers qui n’excèdent pas 70 000 €/ an, les logements meublés sont assujettis au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime est généralement qualifié de régime simple. En effet, les propriétaires doivent déclarer la somme des recettes encaissées pendant l’année dans le document de déclaration des revenus. Les recettes correspondent essentiellement au loyer ainsi qu’aux charges locatives, soit tout ce que vous recueillez auprès des locataires.
  Les impôts appliquent alors une réduction forfaitaire de 50% sur les recettes. Par conséquent, les propriétaires ne sont pas autorisés à effectuer des déductions relatives à leurs charges telles les réparations, intérêts, …
• Notions de LMP ou LMNP
  Est considéré comme un loueur meublé professionnel, un loueur qui respecte l’une des conditions ci-après :
  • les bénéfices annuels découlant des activités de location dépassent 23 000€,
  • Les profits annuels doivent dépasser les coûts des autres activités liées à la location tels que les revenus des gestionnaires des biens immobiliers, les rémunérations salariales.

Quand l’une des conditions précédentes n’est pas respectée, le loueur est défini alors comme loueur non professionnel.

• Conditions fiscales appliquées au loueur en meublé non professionnel (LMNP)
  Pour exercer en tant que loueur en meublé non professionnel, le bailleur doit procéder à son inscription dans un centre de formalités des entreprises(CFE). Il s’agit en effet du greffe du Tribunal de commerce qui est le garant fiscal du bien immobilier que le propriétaire met en location. L’inscription doit se faire normalement dans un délai de 15 jours suivant la mise en location. Le propriétaire peut utiliser ce formulaire de demande d’inscription. Grâce à cette procédure le bailleur pourra :
  • Bénéficier d’un numéro identifiant (SIRET),
  • Communiquer aux autorités compétentes le régime d’imposition choisi,
  • Révéler l’existence de l’activité.

Dans la situation où le bailleur dispose de plusieurs logements meublés, il devra en faire la déclaration auprès de la représentation du Tribunal de commerce où se trouve le logement générant le maximum de revenus.

• Conditions fiscales appliquées au loueur en meublé professionnel (LMP)
  Le loueur en meublé professionnel à l’instar du loueur en meublé non professionnel doit également se faire enregistrer auprès du Centre de Formalité des Entreprises. Cependant, en raison de quelques particularités, les CFE peuvent différer.
  • Quand l’activité de location de logements meublés est accompagnée de services, le bailleur doit faire l’inscription dans des CFE appartenant aux Urssaf ;
  • Mais si l’activité de location de résidence meublée est fournie avec des services d’accompagnement tels que la nourriture (matin, midi et soir), entretien et remplacement du linge,…, le bailleur doit dans ce cas s’inscrire dans les CFE en relation avec les chambres de commerce et d’industrie.
• Taxes pour locations meublées
  Il est important de rappeler que plusieurs types de taxes sont applicables à la location des logements meublés. Nous vous donnerons ci-après quelques précisions sur certaines d’entre elles.
  • La contribution économique territoriale (CET)
    Peu importe le statut du bailleur (loueur professionnel ou non) il doit reverser cette redevance. Elle comprend en règle générale une participation financière des entreprises.
  • La taxe foncière
    Le bailleur est sujet à une taxe foncière à l’instar de tout détenteur de patrimoine immobilier. Aussi, dans le cas où le contrat le stipule clairement, le bailleur peut exiger du locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
  • La taxe d’habitation
    C’est une taxe imputable au locataire à la date du 1^er janvier de l’année. En règle générale, c’est le locataire qui est tenu de s’acquitter de cette taxe. Cependant, il peut arriver que le bailleur soit celui qui en soit redevable. Cela se produit quand une partie ou la totalité du logement meublé constitue la résidence principale du locataire pendant les périodes hors location.

Avantages et inconvénients de locations meublées

Le concept de location meublée présente aussi bien des avantages que des inconvénients pour les deux parties signataires du contrat de bail.

Avantages

• Le montant du loyer fixé peut connaitre des hausses dues à certaines prestations complémentaires,
• Le bail requis pour la location des logements meublés est plus souple, par conséquent il comporte moins de risques par exemple dans une situation de loyers impayés,
• Les conditions fiscales favorables.

Inconvénients

• Les congés locatifs sont beaucoup plus fréquents entre deux locataires,
• Le mobilier doit être entretenu et fréquemment renouvelé, ce qui pourrait engendrer des charges importantes,
• Les moyens de financement pour le démarrage sont généralement conséquents.

Différences entre locations meublées et locations vides

Pour un logement en location meublée le bailleur a l’obligation d’équiper le logement en meubles alors que pour une location vide cela n’est pas une obligation. En plus de cette différence majeure qui existe entre ces locations, d’autres points de différence peuvent être relevés : durée de la période de location, le préavis, le dépôt de garantie.
Nous vous fournissons des détails dans les lignes qui suivent.

Les mobiliers

• Les meubles à mettre à la disposition du locataire pour un logement meublé

Le logement est considéré comme logement meublé s’il contient les meubles nécessaires pour que le locataire puisse y vivre de manière décente. La liste de ces meubles a été abordée dans les sections précédentes. Dans ce cas le coût d’acquisition des meubles doit être pris en compte. Le loyer du logement meublé sera alors différent du logement vide, entre 11 et 13%. Si le mobilier est de qualité supérieure, la différence sera de l’ordre de 15 à 20%.

• Les meubles en location vide

Dans cette situation vous pouvez équiper le logement de certains appareils électroménagers de grande taille ou même avec une literie. En fait il n’est pas totalement équipé comme c’est le cas avec le logement meublé.

La durée du temps de location

• Les périodes classiques de locations

L’une des différences que l’on peut noter entre ces 2 types de location se situe au niveau de la durée classique de location. En ce qui concerne la location vide elle est fixée à 3 ans et si le propriétaire est une personne morale, cette période de location s’étend à 6 ans. Pour la location meublée la durée classique de location est d’1 an.
A la fin de cette période, le contrat de location est implicitement reconduit et ce dans les mêmes conditions.

• Le contrat étudiant et le contrat de mobilité

Pour le logement meublé, les étudiants bénéficient d’un contrat d’une durée de 9 mois et les personnes en situation de mobilité peuvent bénéficier d’un contrat allant d’1 à 10 mois maximum. Cette pratique n’est pas possible dans le cas de la location de logement vide.

Les différences fiscales

Les loyers provenant d’un logement vide mis en location sont classés dans les revenus fonciers alors que ceux qui découlent de la location des logements meublés sont groupés dans les bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins quelques précisions méritent d’être apportées.

• La taxation à prix convenu des revenus locatifs

Le taux de réduction des impôts à payer est plus grand pour la location meublée (50%) que pour la location à vide (30%). Les bénéfices des locations meublés sont sujets à la contribution économique et territoriale alors que les revenus des locations vides n’y sont pas soumis.

• L’imposition réelle des revenus locatifs

Peu importe le type de location, des frais et des charges relatifs aux loyers devront être déduits.
Dans le cas de la location vide, vous pouvez imputer votre déficit de revenus à votre revenu global contrairement à la location meublée.