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Le viager ? Vous avez eu quelques échos sur ce type de vente immobilier ? Vous vous faites une idée de ce que c’est ? Vous vous voudrez bien savoir comment il fonctionne ? Vous vous demandez certainement si cela pourrait constituer pour vous un bon investissement ? Il faut avouer que les premières questions indiquées pourront très rapidement être élucidées. Cependant, en ce qui concerne la dernière, la réponse dépendra en grande partie de l’analyse d’une multitude de paramètres. Alors pour vous donner la possibilité d’aboutir à un conclusion satisfaisante, nous vous donnons dans les lignes qui suivent toutes les informations nécessaires pour savoir si le viager est un bon plan.
Définition viager immobilier
Le viager en immobilier est une vente réglementée par la loi française, notamment l’article 1964 du Code Civil. Il constitue en effet un accord de vente signé généralement par 2 parties (vendeur et acquéreur) en présence d’un homme de loi en l’occurrence un notaire. Le vendeur cède un logement à l’acheteur et celui-ci s’engage à lui reverser une allocation durant toute la durée de sa vie.
Le contrat peut envisager le versement préalable d’un bouquet. Si cela est effectif, alors dans l’évaluation de la rente ce capital initial sera considéré.
A compter de la date de signature de l’accord, le bien appartient immédiatement à l’acquéreur. Cependant, s’il est habité par le vendeur, il peut continuer à en profiter jusqu’à son dernier jour.
Différents types de viager
L’on peut noter 3 types de viagers :
Le Viager occupé
Considéré comme occupant plus de 90% des ventes immobilières, le viager occupé est un accord dans lequel le vendeur continue à habiter dans le logement vendu. Il y demeure durant le reste de sa vie tout en recevant une allocation.
Le viager libre
Dans le viager libre contrairement au viager occupé, l’acquéreur du logement peut disposer de celui-ci à partir de la date de ratification de la vente. Il peut choisir de le mettre en location ou de l’habiter lui-même.
Le viager à terme
Dans le cas du viager à terme, l’acheteur procède à des versements mensuels sur une durée précisée dans le contrat en plus du capital initial qu’il accorde au vendeur.
Avantages et inconvénients du viager
La vente en viager présente plusieurs avantages et inconvénients pour les 2 parties, nous en avons sélectionné les principaux que nous vous présentons ci-dessous :
Avantages
- Acquéreur
- Il profite d’une exonération fiscale liée à la valeur réelle du bien immobilier ;
- Il a la possibilité de procéder à la revente du bien immobilier acquis ;
- Il agrandit son patrimoine immobilier ;
- Les frais liés à la tenue du logement ainsi que les charges courantes ne sont pas siens.
- Vendeur
- Le viager est une possibilité pour le vendeur de disposer d’un revenu régulier lui permettant de vivre convenablement jusqu’à ce qu’il meure ;
- Il lui est également possible de vivre dans le logement jusqu’à son décès et dans certaines situations, les travaux de réparation de grande envergure ainsi que les impôts fonciers ne sont pas à sa charge.
Inconvénients
- Acquéreur
- Il règle les frais de notaire qui sont parfois très élevés ;
- La valeur cumulée de la rente mensuelle qu’il verse mensuellement peut vite devenir plus grande que la valeur réelle du bien immobilier au cas où le vendeur vit plus longtemps ;
- Les coûts des grands travaux lui reviennent ;
- L’accord peut devenir caduc s’il arrive que le vendeur meure 20 jours après la signature du contrat ;
- L’acquéreur peut mourir avant le vendeur.
- Vendeur
- Les descendants sont dépossédés du bien immobilier
- Pendant la période de jouissance du contrat de vente, le vendeur ne peut revendre le bien en question à une autre personne ;
- Pendant son séjour dans le logement, il doit s’acquitter de toutes les taxes et des charges liées au bien immobilier.
Quelles démarches pour vendre en viager ?
Pour conclure une vente en viager, il faut vous faire accompagner de préférence par un professionnel, notamment un agent immobilier. En effet, il est recommandé de contacter plus d’une agence afin de bénéficier de plusieurs points de vue qui vous permettront, après analyse de choisir celle qui vous aura convaincu. Si vous constatez que les agences immobilières que vous avez sélectionnées ne maîtrisent pas le sujet de la vente en viager, vous pouvez approfondir vos recherches en vous rapprochant des agences immobilières dont c’est le cœur de métier.
L’agence que vous aurez choisie pour vendre votre bien immobilier, va engager des actions en vue de promouvoir la vente de votre bien. Elle va diffuser des annonces de vente sur les différents supports de communication, conduire les entretiens et les visites avec les potentiels acheteurs. L’acheteur convaincu se rendra avec vous auprès d’un notaire en vue de procéder à la signature de l’accord de vente selon des conditions que vous aurez convenues ensemble.
Il faut noter que les démarches liées à la vente d’un bien immobilier en viager sont très coûteuses. Il faut donc en mesurer les impacts financiers afin de voir si vous pouvez aller jusqu’au bout des actions engagées.
Comment faire face aux différends dans la vente en viager ?
En ce qui concerne la vente en viager, les acheteurs comme les vendeurs ont des engagements pendant toute la durée du contrat. Ceci pourrait engendrer plusieurs types de litiges dont les principaux sont présentés ci-dessous.
La cession du viager par l’acquéreur
Il peut arriver que l’acquéreur revende le bien immobilier acquis en viager afin de recevoir un montant quasi équivalent à la somme des rentes déjà versées.
Dans ce cas d’espèce, le nouvel acquéreur devra s’acquitter des rentes selon les mêmes termes du contrat initialement signé. Au cas où il est dans l’incapacité de payer, l’ancien acheteur peut être recontacté afin de poursuivre le paiement.
Le vendeur quitte le logement
Le vendeur peut être contraint, pour des raisons de santé ou pour toute autre raison à libérer le logement mis en vente.
Dans de tels cas, l’acquéreur ne pourra s’installer dans le logement que s’il a reçu l’autorisation effective du vendeur. Ce changement de situation peut faire l’objet d’une révision du montant de la rente.
Ainsi pour faire face à de tels litiges, il est recommandé d’intégrer dans l’accord de vente des clauses prenant en compte les réaménagements de paiement des rentes.
L’acheteur arrête de verser les rentes
S’il arrive que l’acheteur refuse de verser correctement les rentes, le vendeur peut recourir à des voies judiciaires pour régler le différend.
- Ordre de payer. C’est une démarche de recouvrement d’un crédit issu d’un contrat.
La requête du vendeur est apportée auprès de la juridiction compétente. Après constatation des faits l’autorité judiciaire remet une obligation de payer. - Avantage du vendeur. C’est une stipulation qui est inscrite par le notaire dans le contrat de vente. Elle donne la possibilité au vendeur de mettre le bien immobilier aux enchères afin de se rémunérer.
- Stipulation de résolution. En règle générale, dans le contrat de vente en viager il est prévu une clause de résolution en cas de non-règlement des rentes par l’acheteur. La situation doit être soumise à un juge qui, après analyse validera l’application de cette clause. En effet, quand cette clause de résolution est validée par le juge, le contrat de vente en viager est considéré comme nul et est supposé ne jamais avoir eu lieu. Le juge peut dans certains cas autoriser le vendeur à garder la caution ainsi que les rentes précédemment obtenues en guise de dédommagement.
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Désolé de vous contredire, mais les frais de Notaire sont moins élevé en cas de vente en Viager puisque les valeur occupée est déduite de la valeur vénale du du bien. Je ne comprends pas pourquoi vous dites démarches liées à la vente d’un bien immobilier en viager sont très coûteuses ; que voulez-vous dire ?
Pour ce qui sont des garanties en Viager cela s’appelle l’action résolutoire et le privilège vendeur. Vous avez raison, il faut un spécialiste.