La différence entre portage immobilier et vente en réméré

Le portage immobilier et la vente en réméré sont deux formes de vente à faculté de rachat. A travers ces ventes, les propriétaires de biens immobiliers qui font face à d’énormes difficultés financières peuvent vendre de façon temporaire leur propriété avec une possibilité de rachat tout en l’occupant. Bien que se rejoignant en plusieurs points, ils sont distincts en d’autres points. Gros plan pour tout savoir sur les différences entre portage immo et vente à réméré.

Présentation du portage immobilier et de la vente en réméré

On distingue deux grands types de vente avec faculté de rachat : le portage immobilier et la vente en réméré.

• Portage immobilier

Le portage immobilier est un concept qui date de 2013. C’est un système qui consiste pour un propriétaire surendetté à transférer de façon temporaire la propriété de son bien immobilier à un ou plusieurs investisseurs. En effet, le propriétaire met son logement en vente, mais continue toutefois de l’occuper et en devient le nouveau locataire. Il doit à ce titre, s’acquitter d’un loyer qu’il verse au nouveau propriétaire. Toutefois, il jouit d’une option de rachat de son bien à tout moment et peut le récupérer dans un délai maximum de cinq ans. Il peut également décider de le vendre au prix du marché immobilier. Mais passé le délai de 60 mois, il peut perdre son droit de propriétaire. On peut donc résumer le portage immobilier en trois points qui sont : la mise en vente du bien immobilier décoté de 20 % à 30 % en fonction de sa valeur sur le marché, le portage qui est la phase ou le propriétaire éponge ses dettes et la phase de rachat à un prix convenu d’avance ou la vente du patrimoine. A côté de cette forme de vente avec faculté de rachat, nous avons la vente en réméré.

• Vente en réméré

La vente en réméré est un ancien concept qui date du Moyen-âge. Tout comme le portage immobilier, la vente à réméré tire son essence des articles 1659 et suivants du Code civil qui stipulent que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. » En effet, la vente en réméré est un contrat de vente qui s’adresse aux personnes propriétaires en difficultés financières. C’est un acte notarié qui donne la possibilité au propriétaire de racheter plus tard son bien mis en vente. Cependant, le vendeur continue d’occuper son logement. Au cours de la période de vente en réméré, l’investisseur reçoit des indemnités d’occupation. Par conséquent, la vente en réméré n’est pas un contrat de bail. Le délai maximum de rachat du bien est de 12 mois. Ce délai ne peut être prolongé même en cas de l’intervention d’un juge. La vente en réméré s’étend sur trois phrases à savoir la recherche d’un investisseur et la vente du bien, l’occupation du bien par le vendeur et l’apurement de la situation financière et le rachat effectif du bien.

Ces deux formules de vente bien qu’ayant plusieurs points en commun, présentent quelques petites dissemblances.

Différences entre portage immobilier et vente en réméré

Le portage immobilier et la vente à réméré sont deux formes alternatives de vente à faculté de rachat. Ces formes de vente s’appuient sur les mêmes articles du Code civil, qui permet au propriétaire de récupérer son bien en le rachetant. Cependant, ils ont des divergences en certains points. La vente en réméré ressemble dans le fond à une véritable vente immobilière. Mais elle peut être annulée par le propriétaire vendeur s’il lève le rachat dans un délai de 24 mois. Pour le portage immobilier, plusieurs frais supplémentaires incombent au propriétaire. Il s’agit notamment des frais de l’achat, de rachat pour le notaire et la commission de l’agence de portage sollicitée. La vente en réméré implique un seul investisseur à la différence du portage immobilier qui peut réunir plusieurs investisseurs en fragmentant des parts de la propriété. Les coûts du portage immobilier sont inférieurs à ceux de la vente en réméré. Le loyer pour le portage immobilier se situe en 7 % et 9 % par an du prix de vente. La durée de portage est de 24 à 60 mois avec un prix de rachat qui est égal au prix de vente. Par contre, dans le cadre d’une vente en réméré, les indemnités d’occupation annuelle se situent entre 10 et 15 % du prix de vente. La durée maximale de la vente en réméré est limitée à 12 mois.

Avantages et inconvénients du portage immobilier et de la vente en réméré

• Avantages       

Le premier avantage de ces deux types de vente à faculté de rachat est d’épargner au propriétaire surendetté la saisie de son patrimoine, le fichage bancaire ou une vente aux enchères de son bien. En effet, en ayant recours à ces formes de vente, le propriétaire a la possibilité de racheter son bien et le récupérer à nouveau. Pour le portage immobilier, le propriétaire vendeur dispose de 70 % de la valeur du logement et bénéficie d’un long délai (60 mois) pour apurer ses dettes et racheter sa propriété. Les coûts d’un portage immobilier sont inférieurs à ceux d’une vente en réméré. L’investisseur, quant à lui, obtient un bien décoté de 20 à 30 %.

Le propriétaire qui pratique la vente en réméré obtient un grand financement sans avoir à solliciter un prêt ailleurs. Il peut rembourser les créanciers et éviter une saisie immobilière. Le vendeur du bien a une possibilité de rachat à une date convenue préalablement avec l’acheteur. Le vendeur reste locataire, il occupe toujours son logement.

• Inconvénients

La vente en réméré n’est pas en faveur du vendeur. Le coût du bien lors du rachat au terme du contrat est très élevé, il revient à 10 % du prix du bien. A côté de cela, le vendeur prend en compte les frais de notaire, les indemnités d’occupation et bien d’autres frais supplémentaires. L’indemnité d’occupation est généralement plus élevée que le loyer d’un bien de la même nature. Lorsque le vendeur ne parvient pas à payer l’indemnité d’occupation, il court déjà le risque de ne pas pouvoir acheter le bien à la date convenue. Dans ce cas, l’investisseur peut immédiatement devenir le propriétaire du bien. On observe une baisse du prix initial de vente de son bien qui peut aller de 20 à 40 %. Dans le cadre du portage immobilier, lorsque le vendeur ne peut plus racheter son bien, il est vendu à une tierce personne. Le montant de la décote initiale revient à l’investisseur ainsi les frais qu’il a déboursés.