Investir dans un immeuble : bonne ou mauvaise idée ?

Depuis plusieurs années, l’investissement immobilier commence à entrer de plus en plus dans les mœurs des Français. Longtemps considéré comme un placement réservé uniquement à l’élite de la société, ce type de projet tend à s’imposer aujourd’hui comme l’un des plus répandus. Cependant, à l’instar de plusieurs autres domaines, il comprend des secteurs plus porteurs que d’autres.

Dans cet article, nous nous intéresserons à l’investissement immobilier, de sorte à optimiser vos chances d’avoir un bon retour sur investissement, mais il sera surtout question de savoir s’il est judicieux d’investir dans un immeuble.

Investir dans un immeuble : quels sont les meilleurs types d’investissements ?

À l’issue de nos recherches sur le sujet, il existe 2 principales façons d’investir :

• Investir dans un immeuble de rapport
• Investir dans des bureaux ou des murs d’entreprise

Investir dans un immeuble de rapport

Apparu en France autour du XVIIᵉ siècle, l’immeuble de rapport ou l’immeuble à loyer est un type de bâtisse occupant de vastes terrains et dont la répartition par étage est standardisée. Composé de plusieurs étages (minimum 3), ce type d’immeuble est conçu pour la location de sorte à rapporter directement des revenus à son unique propriétaire. A partir du XIXᵉ siècle, l’immeuble de rapport s’est de plus en plus répandu dans l’hexagone, plus précisément à Paris .

L’investissement dans ce type de bâtiments peut s’effectuer de deux façons différentes. D’une part, vous pouvez opter pour un placement dans un immeuble dans lequel les appartements sont déjà occupés par des locataires. D’autre part, vous pouvez faire le choix d’investir dans un immeuble de rapport totalement vide de sorte à effectuer des rénovations et la recherche de locataires. Toutefois, quelle que soit l’option que vous choisissez, vous bénéficiez de certains avantages et devez vous prémunir des pièges à éviter.

Les avantages à investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport est sans doute l’un des placements les plus sécurisants dans le domaine de l’immobilier. En effet, il vous garantira un certain rapport de force lors de la négociation avec le vendeur. Il faut préciser que le secteur de l’immeuble de rapport est un micromarché dans lequel les intervenants ne sont généralement que des investisseurs. Ainsi, l’offre n’est pas très importante et les vendeurs n’hésitent pas à faire preuve d’une certaine souplesse lors des négociations. Si vous êtes un particulier et souhaitez investir dans un immeuble, n’hésitez pas à choisir ce type de placement.

Par ailleurs, vous passerez moins de temps dans les recherches et les démarches administratives si vous optez pour l’acquisition de plusieurs biens à la fois. De plus, sachez qu’un immeuble de rapport est un bien détenu en monopropriété. Cela implique que vous avez la latitude de réaliser des travaux de réfection comme bon vous semble. Vous pouvez également décider d’en changer la destination (location de bureaux, utilisation d’un appartement comme résidence principale, etc.).

Investir dans un immeuble de rapport : les 3 principaux pièges à éviter

Parmi les pièges les plus répandus dans le domaine du placement en immeuble de rapport, nous pouvons citer les suivants :

• La concentration du risque
• La division en lots
• La liquidité à la revente

Au niveau des risques, l’immeuble de rapport présente quelques failles. C’est le genre de bâtiment dont appartements sont à proximité les uns des autres. Par conséquent, le problème d’un locataire pourrait également être celui d’un autre.

Prenons l’exemple de 5 appartements placés sur un même pallier et qui subissent des nuisances venant du bas de l’immeuble ou d’un bâtiment à proximité. Ces nuisances peuvent provenir de travaux bruyants ou d’une discothèque. Ces éléments peuvent constituer des dangers pour votre investissement dans la mesure où des locataires pourraient manifester le désir de déménager. Le risque serait moyen si vous étiez propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés à des endroits différents.

La division des lots est, quant à elle, à l’origine de nombreux problèmes rencontrés par les propriétaires d’immeubles de rapport. Un bâtiment de ce type est généralement conçu en blocs, et si la division en lots n’a pas été effectuée dès le départ, cela risque d’engendrer des discordes entre locataires. Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport, nous vous recommandons donc de vous assurer qu’une répartition des lots et des parties communes soit faite Traditionnellement, ces mesures sont déjà mises en application dans le cas des immeubles de rapport déjà occupés par des locataires. Par contre, si vous faites l’acquisition d’un bâtiment vide, cela doit constituer une priorité pour vous.

Selon la loi du marché de l’immobilier, l’acquéreur est plus avantagé que le vendeur dans le sens où il détient le pouvoir de négociation. Ce type d’investissement est fait de sorte à générer une rente (revenu périodique engendré par un bien ou un capital) pour son propriétaire. Évitez alors de vous retrouver dans la position de vendeur, car la demande n’est pas très forte et les offres ne sont pas toujours généreuses. C’est pour cette raison que, dans le jargon de l’immobilier, ce type de biens est étiqueté comme très peu « liquide ».

Investir dans des bureaux ou murs d’entreprise

Ce placement est le plus rentable des investissements immobiliers dans la mesure où le revenu du propriétaire est amené à croître de manière continuelle en fonction de certains facteurs. Encore appelé « investissement en locaux commerciaux », il consiste à faire l’acquisition d’un bâtiment destiné à la location professionnelle. Vous pouvez également choisir de construire un immeuble commercial pour le proposer à la location.

Investir dans un immeuble de ce type revient à prioriser des emplacements stratégiques, car le but est de permettre au locataire d’accroître sa visibilité auprès de sa clientèle. La logique voudrait donc qu’une entreprise située à un emplacement de forte fréquentation et de forte demande puisse rapidement faire fructifier ses revenus. Dans un tel cas, le propriétaire a la garantie que son loyer lui sera versé régulièrement. C’est pour ces différentes raisons qu’il est recommandé de choisir les emplacements suivants pour un investissement dans des locaux commerciaux :

• Le centre-ville
• Les quartiers piétonniers et leurs rues annexes
• Les alentours d’une bouche de métro, un arrêt de bus
• A proximité d’une grande enseigne (grandes surfaces, autres locaux commerciaux, etc.)

Les avantages à investir dans des bureaux ou murs d’entreprise

L’investissement dans des locaux commerciaux comporte de nombreux avantages tant pour le locataire que pour le propriétaire. En effet, comme nous l’avons précisé dans les lignes précédentes, le locataire (entreprise occupant le local commercial) aura pour avantage d’être visible pour le grand public.

Le bénéfice qu’en récolte le propriétaire est la rentabilité de son investissement. Il aura également la possibilité de réévaluer le montant du loyer en fonction des revenus de l’occupant du bâtiment et de la commercialité du bâtiment. Dans certains cas, la rente versée au propriétaire peut être deux fois plus importante qu’un loyer dans le cadre d’un immeuble de rapport.

L’un des plus gros avantages en matière d’investissement en locaux commerciaux, c’est que le propriétaire n’aura pas à supporter les charges d’exploitation. En effet, il revient au locataire de s’occuper de régler les factures d’électricité, d’Internet et autres. La déduction de ces charges est ainsi faite sur le montant global de location.

D’autre part, vous avez la possibilité de miser sur un investissement en société civile immobilière (SCI) de sorte à faire un placement commun avec plusieurs autres individus. Le coût total de l’investissement sera donc partagé entre les différents associés.

Investir dans des bureaux ou murs d’entreprise : les principaux pièges à éviter

L’une des principales sources de désaccord entre les propriétaires de locaux commerciaux et leurs locataires est certainement la fixation du coût du loyer. C’est une disposition du contrat de location qui doit être établie sur la base de certains calculs. De ce fait, il faut éviter de le déterminer en s’appuyant sur des spéculations ou sur des promesses de la part du locataire. Pour plus de justice et de clarté dans la fixation du loyer, vous devez connaître la valeur locative de votre immeuble.

Cette valeur locative se calcule en additionnant 10 % du montant global de la vente au loyer annuel du bâtiment. Le résultat obtenu est divisé par la surface pondérée (superficie totale de l’immeuble) de sorte à obtenir un loyer au m². De manière plus spécifique, la valeur locative d’un bâtiment commercial répond à certains critères que sont :

• Pour les immeubles commerciaux implantés en plein centre-ville, en périphérie ou dans des zones d’activités passantes : la valeur locative est déterminée en fonction de la commercialité (le volume de l’activité commerciale).
• Pour les grandes enseignes (centres commerciaux, entreprises de grande distribution, etc.) : la valeur locative est déterminée en fonction de la surface commerciale concernée et du chiffre d’affaires potentiel de l’entreprise.

Comment savoir si votre investissement en immeuble est rentable ?

Pour savoir si votre choix d’investir dans un immeuble est rentable, vous pouvez observer sur un délai moyen les indicateurs suivants :

• La régularité du paiement du loyer
• L’évolution du chiffre d’affaires de l’entreprise occupant l’immeuble

D’autres critères plus subjectifs peuvent être pris en compte, notamment le coût global des charges locatives comparé au loyer perçu. Vous pouvez également appliquer la formule de calcul du rendement net locatif. C’est en effet un calcul habituellement effectué par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la rentabilité des investissements. L’opération se présentera donc comme suit :

• Rendement net locatif = (montant du loyer x 12 mois) x 100 – (charges locatives)/coût global de l’investissement

Prenons par exemple le cas d’un local commercial qui vous a coûté 100 000 € en acquisition et dont le loyer mensuel est fixé à 700 €. Par ailleurs, vous avez des charges locatives (impôts, charges de copropriété, etc.) estimées à 1 000 € par an. Le calcul du rendement net locatif donnera l’opération suivante :

• (700 € x 12) x 100 – (1 000 €)/ 100 000 € = 8,39 €

Pour un tel investissement, le rendement net locatif ne représente pas un montant important. Par conséquent, il risque de ne pas être très profitable au propriétaire du bien. De ce fait, vous devez toujours faire la balance entre le loyer que vous fixez et la fiscalité de votre investissement. En France, la fiscalité a longtemps constitué un frein à des projets d’investissements immobiliers. En effet, la plupart des investisseurs considèrent les taxes foncières et autres charges fiscales comme trop élevées.

Quel est l’apport personnel nécessaire pour bénéficier d’un prêt immobilier ?

De manière générale, l’apport personnel dans le cadre d’un investissement immobilier doit être égal à au moins 10 % de l’emprunt. Dans la forme, si vous souhaitez par exemple obtenir un prêt de 300 000 € avec une institution financière, vous devez être en possession de 30 000 € au minimum. Toutefois, il existe des dispositions permettant de ne pas supporter cette charge de début.

C’est le cas du prêt à taux zéro ou PTZ qui est un crédit accordé par l’État et que les établissements financiers peuvent considérer comme apport initial. Comme son nom l’indique, ce prêt n’implique pas de paiement d’intérêts. En outre, son remboursement est déduit des revenus engendrés par le bien immobilier acquis.