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Faut-il faire des travaux pour un investissement locatif ?

Juil 20, 2022 | Immobilier | 0 commentaires

En France, l’impôt sur le foncier est l’une des taxes fiscales les plus élevées du continent européen, et il ne s’agit pas juste de spéculations. Selon le ministère de l’Économie et des Finances, environ 30 millions de propriétaires auraient versé aux impôts plus de 26,6 milliards d’euros de taxes foncières au cours de l’année 2020. Ce climat économique a longtemps constitué un frein pour certains propriétaires et investisseurs. D’autres se demandent s’il est nécessaire d’effectuer des travaux dans le cadre d’un investissement immobilier locatif de peur de payer plus d’impôt sur le revenu. N’oubliez également vous pouvez effectuer un achat appartement neuf à Bordeaux avec REALITES.Dans les lignes qui suivent, nous nous évertuerons à développer cette problématique de sorte à apporter un éclairage aux plus sceptiques.

Faut-il engager des travaux pour un investissement immobilier locatif ?

Avant de répondre à cette question, il est important de savoir que le prix d’achat d’un bien immobilier neuf est relativement plus élevé que celui d’un bâtiment à rénover. En effet, un immeuble vétuste prend généralement plus de valeur lorsque le bien subit des travaux de rénovation. C’est l’une des lois indéniables du marché de l’immobilier. De ce fait, nous pouvons affirmer qu’il est effectivement très avantageux d’opter pour un investissement locatif ancien avec des travaux à engager. Toutefois, vous vous devez de maîtriser tous les paramètres d’un tel projet avant de vous y aventurer. La négligence ou l’ignorance de certains aspects tels que la fiscalité et la négociation du coût du bien peuvent parfois engendrer quelques difficultés pour l’entrepreneur que vous êtes.

Les pièges à éviter lors de la négociation du bien immobilier avec le vendeur

Dans le secteur de l’immobilier, il existe malheureusement de nombreux promoteurs ou vendeurs véreux dont l’objectif est de vendre leurs biens peu importe la méthode. Dans ce genre de circonstances, ces derniers ne déclarent pas toujours les sinistres saisonniers subis par le logement (inondations en période de pluie, problèmes d’isolation thermique, etc.). Pour d’autres vendeurs, c’est l’aspect fiscal qui n’est pas exposé de manière détaillée lors des négociations. Ainsi, pour éviter de mauvaises surprises à l’acquisition de votre bien, nous vous recommandons d’observer certaines règles, en l’occurrence :

  • demander au vendeur l’inventaire de toutes les pièces et parties communes que comporte le bien immobilier (cave, conciergerie, grenier, chambres, douches, etc.)
  • s’assurer de visiter chacun de ces endroits et de vérifier avec le vendeur les travaux de rénovation à effectuer.
  • ne pas sous-estimer ou mal apprécier l’ampleur des travaux de rénovation à effectuer.
  • pour éviter toute erreur de calcul au niveau de l’estimation des travaux à faire, confier la tâche à un entrepreneur en bâtiment

Il est souvent plus prudent de composer directement avec des promoteurs immobiliers agréés pour ce genre de transaction, car ces derniers peuvent endosser la responsabilité des manquements au contrat de vente. Cependant, si vous négociez directement avec le propriétaire du bien immobilier, mettez un point d’honneur à suivre les étapes énumérées plus haut. Par ailleurs, avant de conclure tout achat, pensez à faire appel à un professionnel pour estimer non seulement la valeur du bien, mais aussi le coût total des travaux pour la rénovation. Une fois que cette étape est franchie, vous devez vous pencher sur le volet fiscal de votre investissement locatif.

Quelle est la charge fiscale d’un investissement locatif ?

Depuis la date du 1er septembre 2014, l’État français permet aux investisseurs d’immobilier locatif de bénéficier de certains avantages à travers le dispositif Pinel. En effet, si vous investissez dans ce secteur, vous avez la possibilité de profiter d’un allègement de l’impôt sur le revenu locatif. Cette réduction peut aller de 12 % à 21 % en fonction de la durée réglementaire de la location (entre 6 et 12 ans). Toutefois, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, votre investissement doit remplir deux conditions importantes. D’abord, le bien immobilier concerné doit être situé dans une zone éligible. Les zones en question sont les zones A bis, A ou B1. Pour plus de clarté sur le sujet, nous vous recommandons de consulter un expert immobilier.

La deuxième condition concerne le montant des travaux de rénovation et la valeur totale de votre bien. En d’autres termes, le coût total des rénovations doit être égal à au moins 25 % du coût total de votre investissement. Partant de ce fait, les travaux d’investissement locatif peuvent être considérés comme un moyen efficace de défiscaliser. Cependant, il existe des méthodes pour réduire davantage votre impôt sur le revenu.

Quelles sont les méthodes pour défiscaliser sur un investissement immobilier locatif ?

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien destiné à la location, vous avez la possibilité de minimiser vos impôts sur le revenu. Les méthodes indiquées pour parvenir à un tel résultat peuvent s’énumérer en 3 points que sont :

  • proposer une location sans meubles (la location meublée implique des taxes fiscales),
  • imposer les loyers dans la catégorie des revenus fonciers,
  • opter pour le régime réel d’imposition.

Quelques travaux non déductibles d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif

Au titre des travaux et dépenses qui ne subissent pas d’imposition sur le revenu foncier, nous pouvons citer les suivants :

  • les dépenses et les travaux liés à l’amélioration de l’habitation des locataires : réfection de toiture, changement de chaudière, renouvellement des installations électriques, refonte de la plomberie, peinture, la pose de nouveaux volets.
  • les travaux effectués dans les parties communes dans le cadre d’une copropriété : réhabilitation des escaliers, rénovation des espaces de détente ou de la conciergerie d’un immeuble rapport.

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