Diagnostic Loi Carrez

La loi Carrez est une réglementation française du monde de l’immobilier. Elle permet de mesurer la totalité de surface habitable d’un logement. Toutefois, peu de personnes ont écho de l’existence d’une telle loi.

Découvrez grâce à cet article informatif en quoi consiste le diagnostic loi Carrez, cet important segment de la législation française sur l’immobilier.

La loi Carrez : de quoi s’agit-il exactement ?

La loi Carrez est un projet de loi rédigé par le député français Gilles Carrez afin de réglementer le secteur de l’immobilier. Elle entre en vigueur au cours du mois de décembre 1996. Dans sa substance, la loi Carrez consiste à faire une évaluation de la surface habitable d’un actif immobilier. Autrement dit, il s’agit de faire le calcul de chaque surface habitable d’un logement avant de le céder.

Le champ d’action de cette loi se limite uniquement aux biens immobiliers impliquant une copropriété horizontale. Le terme copropriété horizontale désigne un espace commun détenu par des copropriétaires (il ne faut pas confondre avec le lotissement). Par conséquent, l’acquéreur d’une maison en copropriété est mieux protégé par rapport à l’acheteur d’un logement individuel. Par ailleurs, la loi Carrez impose que la superficie totale du bien immobilier figure sur l’acte de vente. Ainsi, pour mieux comprendre l’objet de cette loi, il est convenable de comprendre tous les termes techniques, tel que « surface habitable ».

Comment se définit une surface habitable dans le cadre de la loi sur l’immobilier ?

Le terme surface habitable est une notion du droit sur l’immobilier. Elle est régie par l’article R. 111-2 du code sur la construction l’habitation. Ainsi, la surface habitable d’une maison est l’ensemble de la surface du plancher de celle-ci. L’ensemble du plancher est distinct des espaces occupés par les cloisons, les murs, les fenêtres, les marches et cages d’escaliers, les embrasures et les gaines. De plus, l’estimation de l’espace habitable de votre logement ne tient pas compte de la superficie occupée par les parties suivantes :

• Les combles non aménagés
• Les caves et sous-sols
• Les garages
• Les terrasses et balcons
• Les loggias
• Les remises
• Les séchoirs extérieurs
• Les vérandas

Par ailleurs, la surface habitable en France répond à un certain nombre de normes. Les constructeurs immobiliers doivent impérativement s’y soumettre, sous peine de sanctions. De façon pratique, le minimum de surface habitable se calcule comme une opération de multiplication. Voici comment cette opération se présente :

• Surface habitable minimum d’un logement = total des surfaces habitables du logement x hauteurs du sol au plafond

Selon la loi de l’immobilier, il existe deux cas servant de normes en ce qui concerne la surface habitable. Les cas dont il s’agit sont ceux des logements devant abriter un minimum de quatre personnes et les logements prévus pour plus de quatre personnes.

Si le bien immobilier doit abriter un minimum de quatre habitants, la surface habitable minimum doit être égale à 14 m² et 33 m3 par habitant. Si le logement est destiné à plus de quatre habitants, il faut prévoir 10 m² et 23 m3 par habitant supplémentaire. Cela signifie que pour les quatre premiers habitants, il faudra compter 14 m² et 33 m3 par tête. Pour les habitants supplémentaires, il sera ajouté 10 m² et 23 m3.

Maintenant que nous avons fait un tour d’horizon des éléments entrant en ligne de compte dans la loi Carrez, essayons d’entrer dans le vif du sujet. En l’occurrence, comment s’opère le diagnostic loi Carrez ?

Comment établir un diagnostic loi Carrez ?

Dans un premier temps, sachez que la loi sur l’immobilier stipule un diagnostic loi Carrez obligatoire pour les copropriétaires voulant céder leur bien. C’est-à-dire qu’avant de procéder à la vente d’un logement de ce type, il faut obligatoirement procéder à cette évaluation. Le diagnostic loi Carrez consiste à calculer pièce par pièce la surface totale de plancher d’un bien immobilier. En outre, ce calcul doit se faire sans tenir compte des hauteurs sous le plafond de moins de 1.80 m. Le diagnostic se fait également indépendamment des parties du logement que nous avons cités dans les paragraphes précédents. Cependant, il existe quelques cas d’exception, notamment le placard, la mezzanine, les locaux commerciaux et la location de logements.

Les cas particuliers du diagnostic loi Carrez obligatoire

Diagnostic loi Carrez et la prise en compte du placard

Le placard est considéré comme surface habitable si la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1.80 m. Il faut également que le niveau du sol du placard soit identique à celui du reste du plancher de la pièce.

Diagnostic loi Carrez mezzanine

Les mezzanines démontables et construites dans une structure légère ne doivent pas être prises en compte dans le diagnostic loi Carrez obligatoire. Par contre, lorsque celles-ci sont construites en dur et font partie intégrante du logement, elles sont prises en considération dans le calcul. Il faut également que la hauteur sous le plafond de celle-ci soit égale ou supérieure à 1.80 m.

Diagnostic loi Carrez et les locaux commerciaux

La loi Carrez intervient également dans le cas des bureaux et locaux commerciaux détenus par des copropriétaires. Son application est obligatoire en cas de vente de ce type de biens immobiliers.

Diagnostic loi Carrez et location d’un bien destiné à être une résidence principale

La loi Carrez a connu une mutation depuis l’année 2009 pour s’intéresser particulièrement à ce type de location. En effet, lorsqu’un individu met en location son bien immobilier destiné à être une résidence principale, celle-ci est soumise à la loi Carrez.

Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de la loi Carrez ?

La loi oblige les vendeurs de biens immobiliers en copropriété de mettre en annexe de l’acte de vente le diagnostic loi Carrez. Si l’acheteur constate l’absence de ce document, il a un mois pour demander l’annulation de la vente du logement. Au cas où la superficie du logement mentionnée dans l’acte de vente serait supérieure de plus de 5 % de la superficie réelle, il y a également un recours. Le cas échéant, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour demander la réduction du prix de vente. Le calcul du nouveau montant devra s’effectuer au prorata du prix du mètre carré de la maison.

Si vous voulez vendre votre bien immobilier, vous n’êtes pas obligé de contacter un professionnel afin d’en mesurer la superficie. Toutefois, c’est une pratique recommandée pour éviter les malentendus résultant du mauvais calcul de la surface habitable.