Comment investir dans l’immobilier : résidence principale, investissement locatif et autres moyens

13 Mar    Immobilier
investir dans immobilier

Investir en immobilier peut constitue pour se construire un patrimoine financier. Ce type d’investissement obéit toutefois à des règles et des principes qu’il est bon de connaitre avant de se lancer. Nous vous proposons ainsi dans les lignes qui vont suivre des pistes qui vont vous aider à savoir comment réaliser un investissement immobilier de manière sereine.

Acheter une résidence principale

L’achat de la résidence principale est le premier réflexe des investisseurs. Toutefois celle-ci demande une attention particulière puisqu’elle devrai répondre à vos besoin spécifiques. Avant de vous engager dans des procédures d’achat nous vous conseillons de prendre en compte les points qui suivent.

Acquérir sa résidence principale selon ses besoins actuels

Il est important de souligner que ces critères que nous vous présentons ci-dessous peuvent varier d’une personne à une autre. Ils vous sont donnés à titre indicatif afin de vous permettre d’affiner votre choix de résidence principale. Ils sont étroitement liés à votre style de vie actuel.

Si vous êtes une personne âgée c’est-à-dire que vous êtes au-delà de 60 ans, vous devez considérer par exemple la présence des commodités ci-après :

  • Aux alentours de la résidence principale
    • Restaurant,
    • Blanchisserie,
    • Services de bien-être (Salon de coiffure, services de soins, etc.),
    • Services d’animation culturelle et/ou sportive,
    • Possibilité de solliciter de manière rapide des services d’aide à domicile
  • A l’intérieur de la résidence principale
    • Un ascenseur, pour faciliter vos déplacements dans la résidence
    • A défaut d’un ascenseur, la résidence doit être équipée par exemple d’un monte-escalier ou le cas échéant des rampes sur vos escaliers,
    • Un bon éclairage : des interrupteurs accessibles et facilement repérables dans l’obscurité, un niveau d’éclairage suffisant, des sources de lumière multiples,
    • Présence de barres d’appui pour vous permettre de garder l’équilibre dans la résidence
    • Dans la salle de bain, optez pour une douche accessible sans marche à franchir.
      Pour éviter les chutes, la salle de bain doit également disposer de fauteuils et/ou de tabourets destinés à la sécurité des seniors.
      Pour éviter des positions inconfortables pendant la toilette, il faut prendre en compte la hauteur et la disposition du lavabo.
      Le sol de la salle de bain devrait être revêtu d’une texture antidérapante et les murs équipés de meubles de rangement pour faciliter le passage de fauteuil roulant.
    • Dans la chambre à coucher, ne pas privilégier les descentes de lit. Surélevez juste le lit pour facilement passer de la position assise à la position debout.

Si vous êtes une personne mariée avec des enfants vous opterez davantage pour les facilités ci-dessous :

  • La taille de la résidence, elle devrait être suffisamment grande pour permettre à votre famille de s’y sentir à l’aise ;
  • La proximité des établissements éducatifs tels que les crèches, écoles,…
  • Vous apprécierez également la proximité des transports en commun pour réduire au maximum vos déplacements.

Acquérir sa résidence principale selon les perspectives de revente de la résidence

Le second critère qui devrait orienter le choix de votre résidence principale est la perspective de revente. En effet, après avoir acquis la résidence vous serez, pour des raisons professionnelles ou autres, amené à la vendre. Ainsi, la facilité avec laquelle vous allez revendre votre résidence principale dépendra de plusieurs facteurs.

  • Si votre résidence principale est un appartement. Vous le vendrez rapidement si celui-ci est situé dans un immeuble de qualité avec des parties communes en bon état,
  • Le fait que votre résidence principale soit située près des commodités (commerces, écoles, centre de santé…) et/ou qu’elle vous donne un accès facile aux moyens de transport (métro, gare, bus) indispensables peut jouer en votre faveur.
  • L’état neuf ou ancien pourrait également avoir un effet sur le prix de revente.

Définir le budget que vous pouvez investir dans l’immobilier

Avant de décider du choix de la résidence principale, vous devez vous assurer de disposer d’assez de moyens financiers pour pouvoir acheter. En guise de rappel vous devez savoir qu’il existe 3 moyens principaux vous permettant de financer votre achat :

  • votre apport personnel : comme son nom l’indique, c’est tout ce que vous apporterez comme financement en dehors des prêts immobiliers ou des aides au financement immobilier,
  • les aides au financement immobilier : Caisse d’Allocation Familiale, Plan d’Epargne Logement, le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
  • le crédit immobilier.

À partir des différents moyens de financement énoncés ci-dessus vous avez la possibilité de déterminer le budget que vous pouvez allouer à l’achat de votre résidence principale. Faites-vous accompagner d’un professionnel du crédit (courtier ou conseiller bancaire) pour vous aider à simuler votre projet.

Prenez des renseignements sur le marché immobilier local

Sachez d’ores et déjà qu’il existe en France plusieurs petits marchés immobiliers. Et si vous ne vous limitez qu’à une analyse des tendances immobilières de façon générale avant d’effectuer votre achat, vous risquez de biaiser votre jugement. Vous devez plutôt faire ceci :

  • vous procurer le maximum d’informations que vous pouvez sur le marché immobilier de la ville où se trouve la résidence principale que vous souhaitez acquérir,
  • vous renseigner par exemple sur les prix pratiqués pour ce type de maison,
  • vous renseigner auprès de la presse locale précisément dans la rubrique traitant de l’immobilier (vente, achat, location),
  • scruter attentivement les plateformes d’annonces immobilières, tout en gardant à l’esprit que la majorité des prix ne correspondent pas toujours à la réalité. Ils sont en effet ceux auxquels les vendeurs voudraient vendre leur bien, vous avez ainsi la possibilité de pouvoir le ramener à un niveau acceptable (environ + ou – 20% de votre budget).
  • Devenir familier au PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Collecter toutes les informations au cours des visites

Vous avez trouvé un ou plusieurs logements qui vous conviennent ? Prenez donc rendez-vous pour effectuer les visites. N’oubliez pas de vous munir d’un bloc note et de quoi écrire.
Lors de vos visites assurez-vous d’obtenir des réponses assez convaincantes de la part de votre interlocuteurs concernant le prix de la taxe foncière, les charges de copropriété au cas où la résidence que vous visitez fait partie des lotissements gérés en copropriété, le mode de chauffage et son coût moyen annuel, etc.
N’hésitez surtout pas à soumettre ces questions à votre interlocuteur car les réponses vous permettront d’affiner votre proposition de prix.

Négociez le prix de vente

Vous avez collecté toutes, ou presque, les informations qui vous paraissent pertinentes pour le choix de votre résidence principale ? Avant de finaliser l’achat vous pouvez mener quelques négociations afin de bénéficier d’un rabais sur le prix de vente du bien immobilier.

Vous devez savoir déjà qu’il n’existe pas de règle générale en matière de négociation immobilière. Ce qui suit constitue alors des pistes dont vous pouvez vous servir pour mener à bien la négociation du bien que vous souhaitez acheter.

  • Si, après avoir fait une comparaison entre le prix que vous propose le vendeur et ceux qui sont pratiqués pour des biens similaires dans le même secteur géographique, vous constatez que le prix proposé par votre vendeur est relativement bas, vos négociations risquent dans ce cas de ne pas porter de fruits.
  • Cependant, si le prix qu’il vous propose est très au-delà des prix pratiqués au niveau local, vous pourrez négocier jusqu’à 40 ou 50% du prix réel de vente.
  • Observer depuis combien de temps le bien est mis en vente et l’historique du bien. En effet, il est communément admis qu’un bien immobilier qui n’est pas vendu au bout de 6 mois est en règle générale un peu trop cher. Alors si votre bien se trouve dans cette situation, vous pouvez négocier avec fermeté une réduction.
  • Si vous remarquez que l’offre des biens de ce type est supérieure à la demande, vous pouvez négocier aisément car le vendeur sera plus disposé à faire des réductions car il souhaite vendre son bien.

Investissement immobilier locatif : Acheter un logement locatif

Investissement immobilier locatif : choisir le bon emplacement

Vous pouvez choisir le bon emplacement de votre bien en prenant en compte les conseils ci-dessous :

Recherchez un secteur géographique où il y a un accroissement continu de la population, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d’infrastructures commerciales, etc.
Parcourez les différentes annonces afin de vous faire une idée des prix des loyers des logements vacants dans le quartier choisi ainsi que les tarifs pratiqués à la location. Cette précaution vous permet de choisir un secteur où la demande locative est forte.
Prenez également en compte les opportunités d’emploi dans la région visée, ceci apportera de la valeur ajoutée à votre bien immobilier.

Choisir le logement pour son investissement locatif

Avant d’effectuer le choix du logement dans lequel investir, il faut que vous ayez en tête les faits suivants :

  • Les petites surfaces sont plus bénéfiques au mètre carré, cependant elles présentent davantage de risques : changements généralement récurrents de locataires qui entrainent des réparations fréquentes dans le local.
  • Le futur locataire que vous ciblez pour votre logement. Par exemple, si c’est un étudiant que vous espérez dans votre résidence, vous opterez naturellement pour un studio. Pour une famille vous pencherez plus pour une maison individuelle ou un grand appartement. En définitive vous devrez prendre en compte les besoins de votre locataire-cible avant d’acquérir le logement.
  • Sur le marché de l’immobilier, sachez que vous pouvez faire un investissement locatif sur deux types de bien : le neuf ou l’ancien. Si le bien que vous souhaitez acquérir est neuf, vous payerez entre 20 et 30% plus cher qu’un bien similaire mais qui est ancien. Cependant en termes de loyers il n’y pas de grande différence. Et il s’avère même que le neuf est moins rentable que l’ancien. Mais avec le dispositif Pinel cet écart pourrait être compensé.
    Le dispositif Pinel prévoit en effet une réduction d’impôts sur la location des logements neufs. Si vous faites louer un logement neuf pendant 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12% du prix du logement, si c’est pour une durée de 9 ans vous profitez de 18% et pour une durée de 12 ans vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 21%.

Ce sont des informations que vous ne devez pas ignorer afin de faire un choix judicieux pour votre logement locatif.

Investissement immobilier locatif: Définir le budget

En plus des différents points évoqués précédemment, omettre le volet financier serait bien évidemment une erreur si vous souhaitez faire un investissement immobilier. Au cas où par exemple, vous disposez de peu de moyens, vous pouvez démarrer vos investissements locatifs avec un studio. Si vous vous sentez plus fort financièrement vous pouvez acquérir un deux pièces ou plus. Cette précaution vous donne la possibilité de minimiser les risques.
Vous devez, en outre, prendre en compte les détails ci-dessous avant de définir le budget que vous pouvez dédier à l’achat de votre bien immobilier.

  • Si vous voulez faire votre investissement locatif avec un logement neuf, vous devez vous renseigner sur les frais de notaire (environ 7 à 8% du prix du bien) encourus pour ce type de logement,
  • Si vous envisagez investir dans des logements anciens, vous devez plutôt porter une attention toute particulière sur les droits de mutation dont les frais de notaire avoisinent le taux de 3 à 4% du prix du bien,
  • Le financement du crédit : l’investissement locatif est généralement possible grâce à un emprunt immobilier. Ainsi vous devez inclure dans ce cas le montant mensuel de remboursement de votre emprunt dans le budget : intérêts du prêt, de l’assurance, montant du capital à rembourser, etc.),
  • Les frais annexes supplémentaires généralement liés à la gestion du bien immobilier : frais relatifs aux travaux d’entretien ou de rénovation, de l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), de la taxe foncière, etc.

Autres solutions pour investir en immobilier

Les moyens que nous vous avons présentés dans les paragraphes ci-dessus sont considérés comme des moyens directs d’investir dans l’immobilier. Cela consiste en effet à acheter soi-même un bien immobilier soit par crédit ou fonds propres. À côté de cela il existe d’autres moyens d’investir en immobilier qualifiés de moyens indirects. Ce type d’investissement consiste à mettre une certaine partie de son argent dans des organismes qui se chargeront d’investir pour votre compte dans l’immobilier. Vous êtes donc déchargé de tous les soucis liées à la gestion des biens immobiliers. Ci-après nous vous donnerons les détails relatifs aux moyens indirects les plus utilisés et si possible comment en profiter.

Investir en immobilier avec les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier(SCPI), généralement appelées « Pierre Papier » sont des  sociétés créées et gérées par des Société de gestion de Portefeuille (SGP). Elles ne sont pas cotées en bourse. Si vous êtes un investisseur immobilier dans les SCPI, vous possédez des parts et non de l’immobilier physique. Vous confiez votre argent à la SCPI qui, à son tour l’investit dans des biens immobiliers. Et après déduction des frais de gestion des biens en question, une part des loyers perçus vous est reversée en fonction de votre apport initial.
Vous retrouverez 3 types de SCPI sur le marché de l’immobilier :

  • SCPI de rendement : cette catégorie propose en règle générale à ses investisseurs des biens immobiliers dans le milieu professionnel. On rencontre les catégories suivantes :
    • SCPI diversifiées : les investissements couvrent plusieurs domaines afin de multiplier vos gains,
    • SCPI de commerces : les investissements sont relatifs aux biens immobiliers dans lesquels vous pouvez faire du commerce : magasins ; etc.
    • SCPI de bureaux : les investissements sont axés sur les biens immobiliers  situés dans les grands quartiers d’affaire,
    • SCPI régionales : les investissements proposés sont fonction des zones géographiques bien spécifiques,
    • SCPI spécialisées : les biens immobiliers sont ciblés sur un secteur bien précis.
  • SCPI fiscales : les biens immobiliers que ces SCPI proposent sont en adéquation avec les lois fiscales en vigueur.
    • SCPI de déficit foncier : Avec ce type de SCPI, vous avez la possibilité d’acquérir des biens à rénover.
    • SCPI Malraux : Dans ce cas de figure les investissements immobiliers sont faits avec des biens classés.
    • SCPI Pinel : Les biens immobiliers proposés par la société dans ce cas bénéficient des réductions d’impôts prévus par le dispositif Pinel.
  • SCPI de plus-value : Ces sociétés proposent des biens immobiliers qui offrent un revenu pouvant s’accroitre entre la date de souscription et celle de la revente des parts.

Investissement en immobilier avec le Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier ou financement participatif immobilier est un moyen par lequel vous pouvez investir en immobilier. Il se fait généralement par le biais de site en ligne qui réunit des investisseurs et promoteurs. Le promoteur propose des biens immobiliers et se charge de rassembler les fonds nécessaires à l’acquisition et à la gestion de ces biens. Pendant ce temps les investisseurs immobiliers fournissent les financements. Après déduction des différentes charges liées à la gestion des biens immobiliers, le promoteur procède à la répartition des bénéfices entre les investisseurs selon un calendrier préalablement défini.
Plusieurs sites sont disponibles pour faire du crowdfunding immobilier : homunity, lymo, etc.
N’hésitez pas à y faire un tour pour vous imprégner du fonctionnement et commencer vos investissements en immobilier.

Investissement immobilier avec les foncières cotées en bourse

Les foncières cotées en bourse ou les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilières Cotées) sont des sociétés qui investissent leurs capitaux dans l’acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de les mettre en location. Elles ont l’obligation de redistribuer à leurs actionnaires au moins de 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées. Aussi après déduction des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes.
Pour effectuer votre investissement en immobilier en SIIC, vous pouvez vous servir du compte-titres ordinaire(CTO) ou d’une assurance-vie.

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