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Tout savoir sur la capacité d’emprunt

Déc 15, 2021 | Immobilier | 0 commentaires

Aujourd’hui, la maison est un bien incontournable dans notre société moderne. De ce fait, avoir sa propre maison représente une certaine stabilité, et est le rêve de beaucoup de personnes qui souhaitent ne plus avoir à verser de loyer dans un bien immobilier qui ne leur appartiendra sûrement jamais. C’est d’ailleurs pour cette raison que de nombreuses personnes ont à cœur de construire ou d’acheter leur propre maison ou appartement : déterminer sa capacité d’emprunt, obtenir un prêt, le rembourser et devenir (enfin !) propriétaire.

Cependant, l’achat d’un bien immobilier peut coûter relativement cher en fonction de certains critères, dont la taille, les commodités et la localisation. Il est très peu probable, par exemple, qu’une maison qui se trouve à Paris 16 ou à Monaco ait la même valeur financière qu’une maison située dans la banlieue d’Angers ou à Strasbourg.

Cela dit, peu importe la somme que vous avez à débourser pour votre maison, si votre budget ne vous permet pas de l’acquérir, vous pouvez faire un emprunt. Concrètement, cela consiste à contracter un prêt auprès d’une banque ou de tout autre établissement financier spécialisé.

Pour tout savoir de l’emprunt ainsi que des conditions qui définissent ce type de crédit, nous vous invitons à parcourir attentivement cet article.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Lorsque vous approchez une banque ou un courtier pour un projet d’achat immobilier, le spécialiste doit nécessairement connaître votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt, ce n’est rien d’autre que le montant maximal auquel vous pouvez avoir droit, dans le cadre d’un emprunt pour votre projet d’achat immobilier. Cela signifie que vous ne pouvez pas prétendre à certains montants si votre réalité financière ne vous le permet pas. C’est l’une des raisons pour lesquelles la capacité d’emprunt n’est pas bien perçue par certains emprunteurs. En effet, bon nombre de personnes estiment que la capacité d’emprunt agit comme une limite dans leur projet d’achat.

En revanche, nombreux sont les spécialistes de la finance qui estiment que la capacité d’emprunt est une notion très importante pour les banques. Objectivement, est-ce que vous pourriez prêter de l’argent à quelqu’un, alors que vous avez d’énormes doutes sur sa capacité à vous rembourser ? Si oui, vous devez sûrement être un bon samaritain, ce qui n’est pas toujours le cas des établissements financiers : d’où la recherche de quelques garanties. De plus, la capacité d’emprunt a l’avantage de vous mettre à l’abri du surendettement qui peut avoir un impact négatif sur votre mode de vie. En effet, des dettes mal contractées peuvent vous conduire à revoir considérablement votre train de vie du fait des remboursements auxquels vous serez constamment sujet.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour savoir jusqu’à quel montant la banque peut vous faire un prêt dans le cadre de votre projet immobilier, vous devez être en mesure de calculer votre capacité d’emprunt.

S’il s’agit de votre tout premier emprunt, il peut arriver que vous ne possédiez pas toutes les informations nécessaires pour calculer votre capacité d’emprunt. Dans ce cas, retenez que le calcul de la capacité d’emprunt dépend en grande partie de la situation sociale et financière de chaque individu, ainsi que de ses caractéristiques. Il prend notamment en compte le statut de l’emprunteur (lequel peut être un employeur, un employé, un travailleur à la retraite, etc.). Il n’y a donc pas de calcul standard pour toute personne qui veut savoir comment calculer sa capacité d’emprunt.

Toutefois, la capacité d’emprunt repose sur 3 notions qui en font son fondement : les revenus, les charges et le reste à vivre.

Recenser les revenus

La capacité d’emprunt est le rapport entre certains de vos revenus et les différentes charges auxquelles vous êtes soumis.

En général, les revenus pris en compte sont les salaires et les traitements, les revenus fonciers, les revenus de placements financiers, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles ainsi que les pensions de retraite. Certains revenus tels que les primes exceptionnelles et les prestations sociales ne sont pas pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt. C’est le cas des frais de mission et de la prime de risque lors de l’exécution de certaines tâches, par exemple. La raison est toute simple : ces différents revenus sont des revenus auxquels vous n’avez droit que pendant une période bien définie. À compter d’un certain temps, vous ne pourrez certainement plus en bénéficier. Pour connaître votre revenu mensuel, vous devez en conséquence faire l’addition de tous vos revenus pris en compte, c’est-à-dire vos revenus réguliers. Le résultat que vous obtenez représente les revenus qui ont valeur à être considérés comme vos revenus officiels.

Répertorier les charges

En ce qui concerne les charges qui sont prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt, elles comprennent dans un premier temps le loyer mensuel. Ces charges concernent également les pensions alimentaires, notamment celle que vous devez reverser à un ex-conjoint (dans certains cas). Enfin, sont relevées les charges réservées aux remboursements des différents crédits auxquels vous avez pu souscrire. Ces crédits concernent en général les crédits à la consommation, mais ils peuvent également couvrir les crédits automobiles et d’autres crédits immobiliers contractés. Ainsi, évaluer vos charges totales revient à faire l’addition de toutes les charges auxquelles vous êtes soumis.

Déterminer le reste à vivre

Le reste à vivre est un élément assez déterminant dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Il peut se définir comme ce qu’il vous reste comme montant après avoir couvert toutes les charges auxquelles vous êtes soumis. Pour évaluer votre reste à vivre, vous devez soustraire vos charges de vos revenus pris en compte. Si vous gagnez 2 500 euros mensuels par exemple (somme totale de vos revenus) et que vos charges s’élèvent à 1 345 euros, votre reste à vivre est de 1 115 euros. Pour connaître votre reste à vivre, vous pouvez suivre le même procédé de calcul. A noter que si votre « reste à vivre » est trop bas pour vous assurer de payer vos factures, la banque ne vous accordera bien évidemment pas de prêt.

Calculer la capacité d’emprunt

Une fois que vous avez toutes les données concernant vos revenus et vos charges, le calcul de votre capacité d’emprunt devient plus simple.

Le taux d’emprunt est fixé dans la plupart des cas à 33 % selon la banque ou l’établissement financier contacté. Ainsi, pour répondre de manière plus précise à la question de savoir comment calculer sa capacité d’emprunt, vous devez vous référer à la méthode suivante : multiplier vos revenus/charges par 33 et diviser le résultat obtenu par 100. De ce fait, votre capacité d’emprunt dépend essentiellement de votre reste à vivre. Plus votre reste à vivre est élevé, plus vous pouvez emprunter et moins votre reste à vivre est élevé, moins vous aurez de chances d’obtenir un prêt.

En outre, sachez qu’il existe des simulateurs de calcul de la capacité d’emprunt sur certains sites, pour vous aider à calculer rapidement en cas de besoin.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Selon le budget à fournir pour la propriété que vous convoitez, vous serez amené à faire un emprunt conséquent. Si votre capacité d’emprunt ne vous permet pas de prétendre à certaines sommes, vous pouvez songer à l’augmenter.

Augmenter vos revenus

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, la première astuce que nous vous donnons est de diversifier vos revenus afin de les augmenter. Cela revient à dire que vous ne devez pas vous contenter uniquement de votre salaire, sauf si bien sûr vous le trouvez suffisamment important. Vous pouvez par exemple repérer des secteurs qui sont rentables et y investir. Les bénéfices générés pourront servir à augmenter vos revenus et vous permettre de contracter des emprunts plus élevés.

Réduire vos charges

Pour ce qui est de la seconde astuce pour augmenter votre capacité d’emprunt, elle s’articule autour de vos charges. Peu importe vos revenus, il vous sera difficile de viser de gros montants pour vos emprunts si vos charges sont insurmontables. Vous devez donc penser à les réduire suffisamment en consommant moins (en économisant sur vos factures d’énergie, par exemple).

Pour ce qui est des prêts déjà contractés, vous pouvez les regrouper et solliciter un spécialiste pour faire un rachat de crédit. Cela vous permettra de réduire ces crédits et par conséquence les charges totales auxquelles vous êtes soumis. Si vous parvenez à augmenter vos revenus et réduire vos charges, vous réussirez sans aucun doute à augmenter votre reste à vivre, en conséquence votre capacité d’emprunt.

Contacter des spécialistes

Vous pouvez également contacter des spécialistes du crédit immobilier pour vous permettre de contracter un emprunt plus élevé. En effet, les banques et les établissements financiers proposent certaines modalités de remboursements qui peuvent vous être bénéfiques en cas d’emprunt. En général, ce sont des modalités qui peuvent être négociées par des courtiers ou par des avocats fiscalistes. En faisant appel à des spécialistes, vous avez donc plus de chances de bénéficier de l’emprunt, mais aussi de négocier les modalités de remboursement.

En somme, vous pouvez retenir que la capacité d’emprunt est la donnée qui détermine l’emprunt que peut vous octroyer une banque dans le cadre de votre projet immobilier. La méthode de calcul est relativement simple même si tout le monde ne sait pas comment calculer sa capacité d’emprunt. En effet, il faut juste réussir à déterminer votre reste à vivre, et vous avez un aperçu de votre capacité d’emprunt. Si vous ne parvenez pas à faire le calcul, vous pouvez solliciter une simulation en vous rendant sur des sites spécialisés. En outre, pour obtenir votre emprunt plus rapidement et bénéficier des meilleures conditions de remboursement, nous vous recommandons de faire appel à des experts dans le domaine.

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