Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Vous projetez d’acheter une maison ou d’effectuer des travaux dans votre lieu d’habitation ? Pour réaliser ce projet, vous désirez contracter un prêt immobilier ? Vous n’avez aucune idée du montant à solliciter auprès de votre banque ? Pour le savoir, continuez votre lecture dans ce texte. Nous vous proposons un guide qui vous aidera à faire une simulation et déterminer votre capacité d’emprunt. Cette capacité d’emprunt fait intervenir divers paramètres qui seront détaillés également dans ce texte.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

Aussi appelé crédit immobilier, le prêt immobilier est une opération qui consiste à mettre à la disposition d’une personne, une somme d’argent dans le but d’effectuer une transaction immobilière ou de faire des travaux d’aménagement de son lieu de résidence. Cette opération engage deux parties, un établissement financier (le prêteur) et le client (l’emprunteur, le demandeur). La mission première d’un prêt immobilier est de financer :

• L’achat d’un logement destiné à l’habitation, à la location à l’exploitation d’une activité professionnelle
• L’acquisition d’un terrain dans le but de construire un logement
• La construction d’un logement
• Des travaux d’aménagement

L’octroi d’un prêt immobilier prend en compte plusieurs aspects dont l’ensemble forme la capacité d’emprunt. Cette capacité fait intervenir :

• Le taux d’emprunt
• La durée du prêt
• Les garanties demandées par la banque (caution, hypothèque).

Comment calculer la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est le montant qu’un client peut obtenir auprès d’une banque pour effectuer une transaction immobilière ou engager des travaux d’aménagement. Cette capacité d’emprunt dépend de plusieurs paramètres, entre autres le revenu fixe, la durée du prêt, le montant de la caution, les différentes garanties demandées par l’établissement financier auprès duquel l’emprunt est sollicité, les aides de prêt immobilier. Généralement, la capacité d’emprunt correspond à 33% des revenus du demandeur, de manière pratique, elle varie selon les paramètres déjà cités plus haut, auxquels s’ajoutent l’âge et l’état de santé de l’emprunteur.
Les banques privilégient également les personnes ayant une stabilité professionnelle (les fonctionnaires, les salariés en CDI). Les personnes en CDD, exerçant des professions libérales et les indépendants ont moins de chance que celles ayant une stabilité professionnelle.
La capacité d’emprunt est déterminée dans le but de protéger l’équilibre budgétaire du demandeur. Elle influence la fixation de la capacité d’achat de l’emprunteur.
Combien peut-on emprunter pour un salaire mensuel de 1 200 €, 1 500 €, 1 700 €, 2 000 €, 2 500 €, 3 000 €, 4 000 €, 5 000 € ?
Pour déterminer la capacité d’emprunt, il suffit de multiplier le salaire mensuel par 0,33. Ci-dessous, un récapitulatif des montants octroyés selon le salaire net mensuel du demandeur :
Salaire mensuel net / Prêt sur 10 ans

• 1 200 € : 47 520 €
• 1 500 € : 59 400 €
• 1 700 € : 67 320 €
• 2 000 € : 79 200 €
• 2 500 € : 99 000 €
• 3 000 € : 118 800 €
• 4 000 € : 158 400 €
• 5 000 € : 198 000 €

Qu’est-ce que la capacité d’achat immobilier ?

La capacité d’achat correspond à la somme d’argent totale qu’une personne peut investir dans un projet immobilier. Pour déterminer la capacité d’achat, il faut combiner la capacité d’emprunt, l’apport personnel, les aides et allocations octroyées pour un projet immobilier.

Les différents paramètres d’un prêt immobilier

Avant de vous octroyer un prêt immobilier, l’établissement financier auprès duquel vous avez adressé la demande va étudier de manière détaillée toutes les informations que vous aurez fournies. Cet établissement se penchera sur les questions suivantes :

• L’achat concerne un bien immobilier neuf ou ancien ? L’état du bien que vous désirez acquérir est important dans la décision de vous octroyer le prêt ou pas. Cela déterminera également votre capacité d’achat
• Le montant de votre apport personnel : l’importance de votre apport personnel influence énormément la décision de l’établissement financier chez qui vous avez fait la demande de prêt. Plus cet apport est important, plus votre chance d’obtenir le prêt s’avère grande
• Le temps que durera le remboursement du prêt : il est recommandé de limiter la durée de remboursement à 10 années. Les banques ne sont pas très favorables aux prêts de longue durée
• Le taux d’intérêt : avant d’adresser votre demande de prêt immobilier à un établissement financier, faites des recherches pour avoir une idée des taux moyens appliqués sur les emprunts immobiliers. Vous pouvez faire une simulation de crédit pour avoir un taux adapté au montant que vous voulez et la période de remboursement qui vous convient
• La mensualité de remboursement souhaitée : généralement, l’établissement financier propose les mensualités en se basant sur certains critères. Comme annoncé plus haut, ce taux se situe autour de 33% de votre revenu mensuel.

Les aides et allocations octroyées pour un projet immobilier

La caisse d’allocation familiale octroie des aides financières pour un projet immobilier. Ces aides sont également prises en compte dans la fixation de votre capacité d’achat et d’emprunt. Elles sont données aux personnes ayant des revenus modestes, désireuses d’acquérir un bien immobilier. Son obtention nécessite certaines dipositions.

• APL (Aide Personnalisée au Logement) : elle est allouée en tenant compte des revenus du foyer, du nombre de personnes vivant au sein de ce foyer et la situation géographique de la résidence principale du demandeur.
• ALF (Allocation de Logement Familiale) : cette aide est donnée aux personnes ayant des enfants ; à celles mariées depuis 5 années minimum ; aux demandeurs de prêt ayant de faibles revenus.
• ALS (Allocation de Logement Sociale) : elle est attribuée aux personnes qui ne se situent pas dans les catégories précédentes.

Si vous désirez faire une demande de prêt immobilier, rapprochez-vous de votre caisse sociale pour avoir les informations relatives à ces différentes aides. Ces aides participent activement à la décision de l’établissement financier chez qui vous faites votre demande de prêt immobilier.

Peut-on acheter un bien sans apport ? 

L’idéal est d’avoir au moins de quoi payer les frais de notaire, mais tout le monde n’a pas forcément des économies de côté pour pouvoir devenir propriétaire. Si vous n’avez pas d’apport de disponible, vous pouvez donc vous poser la question de savoir si vous pourrez aller au bout de votre projet. Nous ne pouvons pas vous donner une réponse ferme et définitive, car cela dépend évidemment de votre projet et du dossier que vous allez présenter aux banques. Nous allons donc vous donner quelques conseils pour que vous puissiez mettre toutes les chances de votre côté. 

En ce qui concerne votre dossier, vous pouvez jouer sur plusieurs tableaux. 

• Il est toujours mieux de le monter avec un CDI, plutôt qu’un CCD. Cela va évidemment rassurer les créanciers si vous avez la sécurité de l’emploi. Si vous êtes fonctionnaire, c’est également un atout qui va jouer en votre faveur. 
• Si vous le pouvez, prenez contact avec un courtier immobilier. Ainsi, il pourra vous aider à améliorer votre dossier avant de le présenter aux banques.
• Renseignez-vous pour savoir si vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro ou du prêt action logement si vous êtes salarié. Cela peut vous permettre d’améliorer votre dossier pour chercher d’autres prêts pour compléter la somme. 

Du point de vue de la nature de votre projet, certains achats seront plus facilement acceptés. C’est notamment le cas d’un achat d’une résidence locative sans apport, car les loyers que vous percevrez vont permettre de rembourser les mensualités du crédit. Bien entendu, il est préférable de partir sur une location avec un bail de 3 ans, plutôt que sur une location saisonnière. Il faudra également que vous apportiez la preuve aux créanciers que vous serez en mesure de prendre en charge le remboursement, si le logement était vacant.