Investir dans une SCPI : article dossier

Dans le monde de l’immobilier, les investissements peuvent se faire de plusieurs manières possibles. Le plus courant est l’investissement locatif. Toutefois, il existe d’autres types d’options parfois plus avantageuses. Sachez également qu’il y a des investissements adaptés à chaque type de projet. Nous avons fait un tour d’horizon de ces différents investissements et avons décidé de nous pencher sur le cas des SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier.

Il sera donc question dans ce dossier de connaître les rouages de ce système de placement. Vous saurez également comment investir dans une SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Le sigle SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Il facilite le placement d’une épargne sécurisée permettant de profiter d’un certain nombre d’avantages dans le domaine de l’immobilier. L’investissement dans une SCPI se fait par le biais d’une société de gestion. De manière pratique, grâce à un investissement en SCPI, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, mais sous forme de part. Cette propriété peut être partielle ou totale en fonction du type de SCPI et du nombre d’investisseurs impliqués. Dans le jargon de l’immobilier, on appelle les parts de SCPI « Pierre-papier ». Cette expression stipule que vous êtes détenteur d’une propriété immobilière (pierre) sous la forme d’une part de capital (papier).

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe deux principaux types de SCPI dans le domaine de l’immobilier. Il s’agit des SCPI de rendement et des SCPI fiscales. Mais quelles en sont les différentes caractéristiques ?

Les SCPI de rendement : percevez un revenu régulier sur vos investissements

Les SCPI de rendement permettent de faire des placements avec une rentabilité des investissements régulière. Autrement dit, grâce à vos parts, vous percevez un revenu locatif de manière constante. L’objectif d’une SCPI de rendement est non seulement la distribution des revenus aux associés, mais également la revalorisation graduelle d’un patrimoine immobilier. En somme, elle permet à votre bien immobilier d’engranger de la valeur sur le long terme.

Les caractéristiques d’une SCPI de rendement

Avec les SCPI de rendement, vous avez la possibilité d’utiliser vos parts de deux manières possibles. La première option consiste à demander le retrait d’une partie de vos parts de façon continue (SCPI à capital variable). En revanche, dans ce type de SCPI, votre capital peut varier à la hausse ou à la baisse. Ces variations sont déterminées par les spéculations en cours, notamment le rachat de parts ou les nouvelles souscriptions. Ainsi, la SCPI à capital variable procède à une collecte de fonds auprès des souscripteurs de sorte à acquérir de nouveaux biens immobiliers. C’est donc en contrepartie de ces apports que chaque investisseur perçoit de nouvelles parts. Sachez également que les investissements dans ce type de SCPI peuvent se faire à tout moment. Il n’y a pas de période précise à respecter. Dans tous les cas, votre conseiller en investissement pourra éventuellement donner son avis sur la question.

D’un autre côté, la SCPI de rendement peut prendre la forme d’une société à capital fixe. Dans ce type de configuration, la réglementation des investissements est un peu plus stricte. D’abord, vous pouvez investir à des périodes précises, mais vous pouvez également liquider vos parts uniquement sur un marché secondaire toujours suivant une période précise. De plus, votre investissement initial ne peut pas excéder un certain plafond, lequel est fixé par la société de gestion. Cette dernière a également la possibilité de fixer de nouveaux paliers d’investissements comprenant les critères suivants :

• Le montant limite des parts disponibles
• La durée de la nouvelle période de placement
• Le volume maximum du capital global (comprenant les parts de chaque souscripteur)

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, le souscripteur a la possibilité de retirer les bénéfices de son placement à la période convenue.

Quelle est la nature des biens immobiliers que vous pouvez détenir grâce à une SCPI de rendement ?

Les principaux biens immobiliers dont vous pouvez détenir des parts lorsque vous investissez dans une SCPI sont les suivants :

• Entrepôts
• Bureaux
• Murs de magasins
• Locaux d’activité
• Résidences hôtelières
• EPHAD
• Résidences universitaires
• Centres d’affaires
• Logements.

L’acquisition d’actifs dans une SCPI peut se faire par paiement au comptant (payer en une seule fois), à crédit ou par démembrement temporaire. Ce dernier concerne la séparation d’une part en deux droits, à savoir l’usufruit et la nue-propriété. Le risque de votre investissement est, quant à lui, modéré. L’investissement par démembrement temporaire permet à l’investisseur de disposer du bien immobilier sous forme de location ou de bien à céder. En termes de durée, la période d’investissement recommandée pour une SCPI de rendement est de cinq ans. Vous avez toutefois, la possibilité de demander l’accès à vos parts à tout instant.

Quels sont les avantages à investir dans une SCPI de rendement ?

Si vous placez votre argent dans ce type de SCPI, vous pouvez bénéficier de rendements élevés, ainsi que d’une souplesse d’investissement. Par ailleurs, vous n’aurez pas de souci de gestion, car le bien est administré par votre société de gestion jusqu’au terme de la durée d’investissement. Les éventuels risques sont partagés dans la mesure où il y a une mutualisation locative des biens. La liquidité (vente du bien immobilier) est organisée soigneusement par votre gestionnaire.

Les SCPI fiscales : un atout pour la gestion de votre fiscalité

L’objectif principal d’une SCPI fiscale est de réduire vos impôts sur le revenu. En d’autres termes, plus vous placez votre argent dans ce type d’institution, moins vous payez d’impôts. En outre, vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires, sans compter que votre patrimoine prendra progressivement de la valeur. C’est le type de SCPI conseillé pour l’immobilier neuf (nouvelles constructions).

Les caractéristiques d’une SCPI fiscale

Dans le cadre d’une SCPI fiscale, l’investisseur doit faire face à trois types de réalités. Premièrement, la SCPI est dissoute une fois que la durée statutaire arrive à son terme. Ensuite, il faut savoir que le délai de cession des parts n’est pas tout à fait garanti. Enfin, l’investisseur doit s’attendre à perdre tous ses avantages fiscaux lorsqu’il cède ses parts.

Pour revenir à la durée statutaire de l’investissement, celle-ci est déterminée en fonction du dispositif fiscal choisi. En effet, le gouvernement propose plusieurs types de dispositifs fiscaux dans le cadre de l’immobilier. Il s’agit d’un système comprenant des allègements fiscaux et des allongements de périodes de paiement d’impôts. Le système fiscal le plus répandu dans le cadre des investissements en SCPI fiscales est le dispositif Pinel. Avec une SCPI Pinel, vous bénéficiez de certains pourcentages de réduction d’impôts sur une période définie. Lorsque par exemple, vous louez le bien immobilier pendant six ans, vous bénéficiez de 12 % de réduction sur vos impôts. Si la durée statutaire est de neuf ans, vous avez droit à 18 % de réduction. Pour les locations de 12 ans, vous bénéficiez de 21 % de réduction. Une fois que le dispositif arrive à son terme, vous devez liquider le bien immobilier au risque de perdre vos avantages fiscaux. Si les associés décident de vendre leurs différentes parts ou l’ensemble du bien avant la fin du délai prévu, ils perdent également leurs avantages.

Pour ce qui est de la liquidation des parts ou des biens immobiliers, sachez que la SCPI fiscale est une SCPI à capital fixe. Cela veut dire que les investisseurs ne peuvent pas faire de liquidation sur des marchés secondaires. En d’autres termes, ils ne pourront pas transmettre ou céder ces biens à des tiers, d’autant plus que ces derniers n’hériteront pas des avantages sur les impôts. La phase de liquidation de la SCPI fiscale implique la vente de tous les actifs immobiliers impliqués dans l’opération. Les fruits de cette vente sont toujours distribués aux différents investisseurs. Bien entendu, il y aura une plus-value sur chaque dividende en fonction des conditions de liquidation et du retour-sur-investissement. Toutefois, chaque investisseur à la possibilité de manière exceptionnelle de céder ses parts indépendamment des autres. Ces cessions se font généralement par vente de gré à gré. C’est le type de vente qui s’effectue traditionnellement par l’intermédiaire d’un notaire.

De ces différents modes de liquidation de SCPI fiscale, il ressort une équation que les SGI (sociétés de gestion d’intermédiation) utilisent habituellement pour conseiller leur clientèle. Cette équation financière assez simple à transcrire se présente comme suit :

Revente d’une SCPI fiscale = Perte d’avantages fiscaux + perte de la valeur du bien ou de la part = Mauvaise opération

Il est donc plus qu’impératif d’attendre d’arriver au bout de la durée statutaire prévue pour liquider un SCPI fiscale.

Quelle est la nature des biens immobiliers que vous pouvez détenir grâce à une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales comprennent généralement des biens immobiliers résidentiels locatifs, qu’ils soient neufs ou rénovés. Ceux-ci peuvent se trouver en métropole, mais aussi dans les DOM-TOM. Le choix est déterminé par la disposition fiscale que vous choisirez. Il faut comprendre que les avantages fiscaux varient également en fonction du territoire où sera implanté le bien à gérer. Quant à la souscription, elle peut se faire au comptant ou à crédit. À l’instar d’une SCPI de rendement, le risque lié à l’investissement est également modéré.

Quels sont les avantages d’un investissement dans une SCPI fiscale ?

Les avantages d’une SCPI fiscale sont surtout liés aux différentes exonérations sur le paiement des impôts sur revenus. En dehors de cela, elle comporte le même type d’avantages que la SCPI de rendement.

Quels professionnels contacter pour investir dans une SCPI ?

Une SCPI est gérée par une société de gestion d’intermédiation (SGI). C’est une catégorie d’établissements financiers dont la gestion est indépendante de la réglementation du domaine bancaire. En contactant une SGI, celle-ci peut vous déléguer un agent expert qui s’occupera de votre investissement avec soin. Vous serez notamment informés sur le suivi de votre investissement par bulletins trimestriels, déclarations fiscales ou rapports annuels. La SGI s’occupera également de la gestion courante de votre bien immobilier (entretien, travaux, gestion des locataires, etc.).

En dehors de la SGI, un certain nombre d’acteurs peut intervenir dans le cadre de votre investissement. Il s’agit de l’assemblée générale des associés, du conseil de surveillance, de l’expert immobilier et du commissaire aux comptes.

L’assemblée générale des associés

L’assemblée générale des associés ou AGO se réunit une fois par an, généralement pour les raisons suivantes :

• Valider le bilan de la gestion des comptes sur l’année écoulée
• Approuver les différentes expertises, la valeur du patrimoine immobilier et des actifs financiers
• Nommer le commissaire aux comptes ainsi que l’expert immobilier
• Consulter la SGI quant à la gestion de la vie de l’ensemble des investissements
• Décider de la durée de vie de SCPI, etc.

Le conseil de surveillance

Le rôle du conseil de surveillance est de représenter tous les investisseurs associés auprès de la SGI de sorte à s’assurer de la transparence de ses actions. Il peut être constitué de 7 à 12 membres élus au cours de l’assemblée générale des associés. Pour s’assurer de la bonne gestion de votre investissement pierre-papier, le conseil de surveillance peut initier des rencontres avec la SGI. Durant ces rencontres, il est généralement question de faire un point sur les augmentations de capital, la revalorisation des parts ou les arbitrages.

L’expert immobilier

Nommé par l’AGO, son rôle est de réaliser la valorisation des biens immobiliers. Le but de cette tâche est de déterminer la valeur globale du patrimoine immobilier des investisseurs. L’expert immobilier est agréé par l’autorité des marchés financiers (AMF) et la durée de son mandat est de quatre ans.

Le commissaire aux comptes

C’est également un professionnel agréé dont la tâche principale est d’assurer le contrôle des comptes annuels de la SCPI. Il doit également certifier ces comptes selon une certaine réglementation. Le rapport général qu’il établit doit également figurer dans le rapport annuel de la SCPI.

Comment placer son investissement dans une SCPI ?

Après avoir exploré le vaste domaine des SCPI, certaines problématiques essentielles demeurent. Des questions telles que “comment investir dans une SCPI” ou “combien investir dans une SCPI” vous traversent certainement l’esprit. Cette partie de notre dossier comporte des données précises sur ces sujets.

Pour faire investir dans une SCPI, vous n’avez pas toujours besoin de détenir une somme au comptant. Cependant, le montant requis pour ce type d’investissement immobilier dépend de facteurs comme le potentiel du projet immobilier et la durée de la SCPI. De plus, chaque forme d’investissement (au comptant, à crédit, etc.) comporte ses avantages et inconvénients.

Comment investir dans une SCPI avec un achat de parts à crédit ?

Dans le milieu de l’investissement immobilier, il est très courant de faire des acquisitions à crédit. L’opération peut même se faire si initialement, vous ne disposez pas d’un capital. Dans le cas échéant, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages. Dans la pratique, vous pouvez demander un crédit bancaire ou faire appel à un courtier. Ce dernier s’occupera de trouver le financement nécessaire à votre projet grâce à sa maîtrise du domaine de l’investissement.

Une fois le financement à crédit obtenu, nous vous recommandons de prendre attache avec votre gestionnaire ou votre conseiller en investissement. Ces professionnels accompagnent les investisseurs dans chacune des étapes de l’investissement en les conseillant.

L’avantage à investir dans une SCPI à crédit est le fait, pour l’investisseur, de bénéficier de ce qui est appelé dans le jargon « un effet de levier ». Cela consiste à activer certaines facilités en tenant compte des intérêts dus au prêt et des éventuels profits engendrés par l’investissement. En d’autres termes, une partie de vos revenus fonciers servira à rembourser le prêt contracté. Sur le plan fiscal, l’investissement à crédit procure les avantages suivants :

• La déduction des frais d’emprunt sur les impôts
• La déduction des intérêts d’emprunt sur les impôts
• La déduction du montant de l’assurance sur les impôts.

Pour conclure, l’investissement dans une SPCI à crédit est très intéressante pour les personnes voulant se constituer un capital. Elles n’auront pas nécessairement à se creuser les méninges pour rembourser la dette acquise. Le système mis en place par la SCPI permettra de vous en acquitter suivant un mécanisme bien précis.

Comment investir dans une SCPI avec un achat d’actifs au comptant ?

Pour investir dans une SCPI avec une acquisition au comptant, il n’est pas nécessaire de réunir de gros montants. L’avantage à acheter un actif au comptant dans une SCPI est de bénéficier chaque trimestre d’un revenu complémentaire. Ces revenus trimestriels sont conditionnés par un barème lié aux impôts sur le revenu. Ces revenus sont également soumis à des prélèvements sociaux d’une valeur de 17,2 %. Vu les contraintes de ce type d’investissements, certains souscripteurs préfèrent se tourner vers un investissement à partir d’une assurance-vie.

Comment investir dans une SCPI avec une assurance-vie ?

Les investissements à partir d’un contrat d’assurance-vie sont très avantageux dans le cas de l’acquisition de bien immobiliers supplémentaires. Généralement, l’impôt sur le revenu foncier augmente à mesure que vos possessions immobilières augmentent. L’assurance-vie vient s’ériger en solution pour l’investisseur. Les revenus que vous aurez récoltés de votre investissement en SCPI sont soumis à la fiscalité de votre assurance-vie.

L’astuce consiste à consigner vos revenus fonciers dans le contrat d’assurance-vie. De ce fait, il n’y aura aucune sorte de fiscalité applicable sur votre investissement. Si les épargnants à l’assurance-vie décident de se retirer de la SCPI, ils bénéficient tout de même de certains avantages :

• D’une déduction fiscale de 4 600 € ou 9 000 € pour les contrats d’assurance avec une ancienneté minimum de huit ans.
• D’un prélèvement forfaitaire sur l’impôt en dehors des prélèvements sociaux de 17 % en fonction de l’ancienneté du contrat, etc.

Il faut également noter que le financement par crédit d’une SCPI à partir d’un contrat d’assurance-vie demeure impossible. Vous devez nécessairement disposer d’un capital pour vous lancer dans ce type de projets.

Comment investir dans une SCPI avec un démembrement ?

L’achat de parts à partir de démembrement implique le partage de la propriété immobilière entre deux individus. L’un aura la possibilité d’habiter le logement ou de le louer (l’usufruitier). L’autre aura le droit d’avoir le contrôle exclusif du bien. Il pourra ainsi, le céder s’il le souhaite. L’investissement par démembrement peut être de deux formes possibles :

• L’acquisition de la pleine propriété suite au décès de l’usufruitier (démembrement viager)
• L’acquisition de la pleine propriété au terme du démembrement qui est souvent d’une durée comprise entre 5 et 15 ans dans le cas des SCPI. Il s’agit du démembrement dit temporaire.

Combien investir dans une SCPI ?

La véritable question n’est pas de savoir combien investir dans une SCPI, mais plutôt dans quelle SCPI investir. En effet, rien qu’en 2021, les investissements dans le domaine ont atteint des chiffres extraordinaires. Il y a même des classements de meilleures SCPI montrant des engouements inégalés. Le tout est de détecter le bon filon et de placer son argent au moment opportun.

Toutefois, si vous voulez avoir une idée du montant minimum à investir dans une SCPI, sachez que l’investissement initial peut être de 100 €. Il arrive également que des SCPI exigent un investissement de départ impliquant l’acquisition de 10 parts minimums. Le montant à débourser peut s’avérer assez important dans ce genre de situations. Par ailleurs, si vous souhaitez investir à crédit, vous avez la possibilité de bénéficier d’un prêt à partir d’un montant de 50 000 €.