Clause résolutoire : ce qu’il faut savoir

En matière de résiliation d’un contrat, le droit français renferme plusieurs dispositions. Parmi celles-ci, la clause résolutoire. Cette stipulation contractuelle permet au bailleur de se prémunir contre des locataires qui ne respectent pas leurs obligations. Qu’en est-il exactement de la clause résolutoire ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour sa rédaction ? Comment procéder à sa mise en œuvre et quelles sont ses limites ? Dans les lignes de cet article, vous aurez les réponses à toutes ces questions.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

Selon l’article 1224 du code civil qui la régit, la clause résolutoire ouvre un cadre qui permet de déterminer des critères pouvant mettre fin à un contrat commercial ou de location. Cette clause met en lumière le manquement ou l’inobservation d’une des obligations contractuelles par la partie cocontractante. La clause résolutoire est donc une disposition qui, incluse dans un contrat, autorise le créancier à interrompre celui-ci en cas de non-respect des termes par le débiteur. Elle peut être introduite dans plusieurs contrats parmi lesquels le contrat de bail. Dans ce cas, la clause résolutoire donne droit au bailleur de décider de résilier automatiquement le contrat en cas de défaillance dans l’exécution d’une des obligations stipulée. Cette clause offre ainsi plusieurs avantages à la partie créancière. 

La clause résolutoire est en outre d’une importance capitale dans la conclusion d’un contrat. Elle constitue en effet, un moyen indiscutable que le locataire peut utiliser pour contraindre le cocontractant en cas de manquement de sa part dans l’exécution de ses engagements. Cette clause peut être considérée comme une sorte de garantie de la sécurité du contrat. Grâce à la clause résolutoire, le locataire n’a pas forcément besoin de faire intervenir un juge si aucun cas de désaccord ne se présente. Toutefois, pour que cette disposition ne soit pas biaisée, il est nécessaire de faire une bonne rédaction de la clause résolutoire.

Comment rédiger la clause résolutoire ?

Les parties jouissent d’une liberté pour élaborer la clause résolutoire. Cependant, cette disposition étant une mention très importante dans l’exécution d’un contrat, sa rédaction nécessite la prise en compte de quelques conditions, notamment une clarté et une concision dans les termes. Il revient donc aux différentes parties en présence de situer explicitement les manquements qui peuvent entraîner le recours à la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du contrat. La rédaction doit également laisser transparaître la volonté manifeste des parties à rompre le contrat en cas de non-respect. Il faut par ailleurs noter qu’une clause résolutoire non explicite, qui présente des ambiguïtés, risque d’être écartée par le juge.

Clause résolutoire : mise en œuvre

La clause résolutoire s’applique de manière automatique. Cependant, elle ne prend pas effet immédiatement. La validité de la clause résolutoire implique le respect de certaines conditions. Ceci étant, la mise à exécution de la clause résolutoire d’un bail doit respecter, dans un ordre établi, une certaine procédure. Elle se décline en plusieurs étapes.

La mise en demeure du locataire

C’est le premier niveau qui intervient dans le champ de mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette étape consiste à saisir le locataire pour lui rappeler l’exécution de son obligation contractuelle. Le bailleur pourra en ce moment le faire par les moyens tels qu’une notification ou un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre de mise en demeure vient pour informer le locateur débiteur du recours à la clause résolutoire contenu dans le contrat de bail. La validité de l’application de la clause résolutoire dépend des éléments suivants :

• Délai raisonnable : pour permettre au débiteur de pouvoir exécuter son obligation
• Le rappel de la sanction
• La mention de l’existence de la clause résolutoire dans le contrat

Cependant, si au moment de la rédaction du contrat, les 2 parties ont convenu de l’application de la clause résolutoire dès l’apparition d’un simple manquement au contrat, le bailleur pourra se passer d’adresser une mise en demeure au débiteur.

Le commandement de payer

Après un délai de 8 jours, si la lettre de mise en demeure adressée au débiteur par le créancier reste sans réponse, le bailleur peut recourir à un huissier. Il devra faire auprès de ce dernier une demande de délivrance d’un commandement de payer à transmettre au débiteur. Ce document doit faire l’état du montant précis de la dette. Mais il faut retenir que la clause résolutoire ne s’exécute pas dès la délivrance du commandement de payer au locateur débiteur. Ce procédé lui offre plutôt la possibilité d’obtenir un délai pour régulariser sa situation.

Délai de règlement de la dette locative

En fonction des cas rencontrés, les modalités du commandement de payer à délivrer au bailleur sont différentes. Le locataire débiteur bénéficie d’une période d’un mois pour verser le dépôt de garantie au bailleur, pour adhérer à une assurance habitation et remettre une attestation au bailleur. Le locataire débiteur dispose de 2 mois pour le règlement de ses arriérés de loyer et de charges locatives.

La saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire débiteur n’obtempère pas au commandement de payer, il est recommandé au bailleur de recourir à une juridiction compétente. Pour permettre l’accélération du processus d’expulsion des habitants, il est nécessaire de faire le recours à la juridiction compétente en référé.

Le verdict du JCP

Le magistrat se charge de procéder à la vérification de l’existence du contrat résolutoire. Après quoi, il fait le constat de la résolution du contrat évoquant la clause résolutoire. Il pourra à partir de ce moment autoriser l’évincement du débiteur. Toutefois, il peut arriver que le magistrat, selon les cas, décide d’accorder au débiteur un délai de plus pour régler sa dette.

L’étape de l’expulsion

Après toutes ces différentes étapes, si vous n’obtenez pas gain de cause, le bailleur pourra entrer dans la phase d’expulsion. Cette mesure relève du rôle d’un huissier sollicité par le bailleur.

Quelles sont les limites à la clause résolutoire ?

La clause résolutoire présente des limites dans certaines situations. Par exemple, si le locataire règle ses dettes dans le délai exigé par le commandement de payer, le bailleur ne sera plus en mesure de résilier le contrat. La jurisprudence impose pour ce faire, la bonne foi du bailleur qui met en application la clause résolutoire. Par conséquent, si le bailleur est animé d’une intention autre que celle signifiée dans le commandement remis au locataire, il sera jugé de mauvaise foi. Le code du commerce stipule en son article L.145-41 que le locataire débiteur jouit de la possibilité de faire des demandes de reports ou d’établir des échéances de paiement. Sa demande doit être introduite conformément aux mesures que prévoit le droit commun. Au regard de la situation du locataire et en considérant les besoins du bailleur, les juges peuvent procéder à une interruption des effets de la clause résolutoire ou donner des délais au locataire. Cette mesure est applicable dans le cas où la résiliation n’a pas été constatée par une décision de justice.